三、土地抵押權(quán)的主體

　　接受以抵押擔(dān)保債務(wù)清償?shù)膫鶛?quán)人稱為抵押權(quán)人。抵押權(quán)的設(shè)定需要由債權(quán)人與債務(wù)人或第三人簽訂以債務(wù)人或第三人的財產(chǎn)為抵押物的抵押合同。抵押合同合法成立并經(jīng)登記生效后，債權(quán)人取得抵押權(quán)人的法律地位。

　　抵押權(quán)人與債權(quán)人雖為同一人，但屬于兩種法律關(guān)系主體。抵押權(quán)人屬于物權(quán)法意義上的權(quán)利主體，其享有的權(quán)利，從性質(zhì)、內(nèi)容到實(shí)現(xiàn)條件和方法，都不同于債權(quán)法意義上的權(quán)利主體即債權(quán)人。但是，不可忽視的是，抵押權(quán)與被擔(dān)保的債權(quán)之間有著密切的聯(lián)系。抵押權(quán)的目的是擔(dān)保債務(wù)履行，保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)。因此，抵押權(quán)對于所擔(dān)保的債權(quán)有附屬性；一旦被擔(dān)保的債權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅，抵押權(quán)也隨之終止。同時也要看到，抵押權(quán)具有強(qiáng)化債權(quán)地位的意義。這一點(diǎn)在債務(wù)人破產(chǎn)的情況下表現(xiàn)得尤其明顯。根據(jù)我國破產(chǎn)法的規(guī)定，在破產(chǎn)程序中，有財產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人享有別除權(quán)，即由擔(dān)保物個別優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

　　四、土地抵押權(quán)的取得

　　以土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物抵押的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與抵押權(quán)人訂立書面的抵押合同并辦理抵押物的登記。以具有使用期限的土地使用權(quán)抵押的，其土地抵押權(quán)的期限不得超過土地使用權(quán)的使用期限減去土地使用權(quán)人已經(jīng)使用期限后的剩余期限。

　　根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，土地抵押權(quán)的取得必須簽訂書面形式的抵押合同，并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人和抵押權(quán)人在平等自愿的基礎(chǔ)上成立財產(chǎn)抵押關(guān)系的法律行為，是抵押權(quán)人取得抵押權(quán)的前提。抵押登記是抵押合同生效和抵押權(quán)人取得抵押權(quán)的必要條件。土地使用權(quán)的抵押是權(quán)利抵押，不以轉(zhuǎn)移物之占有為必要。所以，其權(quán)利現(xiàn)狀的變動以及未來的權(quán)利轉(zhuǎn)移都只能通過土地登記的記載來加以確認(rèn)和實(shí)現(xiàn)。而且，土地登記具有公示作用，可以使土地適用權(quán)抵押的事實(shí)公諸于世，既有利于保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益，也有利于保障交易安全，保護(hù)第三人利益和維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序。

　　用于抵押的土地使用權(quán)人有期限的，使用權(quán)人僅可以在權(quán)利存續(xù)期限內(nèi)設(shè)定抵押權(quán)。因此，以有使用期限的土地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)的期限超過土地使用權(quán)的剩余年限的，登記機(jī)關(guān)不予登記，故其設(shè)定的抵押不能生效。

　　以沒有使用期限的土地使用權(quán)抵押的，土地抵押權(quán)的期限實(shí)際上受到被擔(dān)保的主債務(wù)的履行期和履行期屆滿后的訴訟時效期間的制約。盡管如此，法律允許當(dāng)事人自愿約定抵押權(quán)期限。