五、土地抵押權(quán)的內(nèi)容及限制

　�。ㄒ唬╆P(guān)于房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系

　　抵押權(quán)人取得以土地使用權(quán)為債權(quán)擔(dān)保的抵押權(quán)時(shí)，依法律或者依約定取得其上建筑物、其他附著物所有權(quán)的抵押權(quán)，并在抵押期間，對(duì)抵押人所占有的建筑物、其他附著物享有法律上的控制權(quán)�！冻擎�(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第21、23、24條，《城市房地產(chǎn)管理法》第31條均確認(rèn)了房地一致原則。以土地使用權(quán)抵押的，其上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之抵押，否則，抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)無法對(duì)土地上的建筑物行使權(quán)利，就可能妨礙土地使用權(quán)交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)或者因應(yīng)拆除其上建筑物造成經(jīng)濟(jì)損失。因此，以土地使用權(quán)抵押時(shí)，土地抵押權(quán)人同時(shí)取得其上建筑物、其他附著物所有權(quán)的抵押。

　　（二）關(guān)于抵押物的孳息

　　債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權(quán)人有權(quán)請求人民法院依法實(shí)施扣押，并自扣押之日起對(duì)該土地所產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。所得孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。根據(jù)《擔(dān)保法》第47條的規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)的效力及于抵押物的孳息。但抵押權(quán)人收取抵押物的孳息時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足兩個(gè)條件：其一，須將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押的效力不能及于該孳息；其二，先以孳息充抵收取孳息的費(fèi)用。

　　（三）關(guān)于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件

　　債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權(quán)人有權(quán)通過拍賣、變賣的方式將該土地使用權(quán)及其上的屬于抵押人的建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓于第三人，并由轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款優(yōu)先受償。依《擔(dān)保法》第53條、《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第36 、37條和《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第24條第1款的規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)人履行期限屆滿不履行債務(wù)而致被擔(dān)保的債權(quán)不獲清償時(shí)，抵押權(quán)人得依法定程序拍賣、變賣抵押物，實(shí)現(xiàn)抵押物的交換價(jià)值，并就抵押物賣得價(jià)金優(yōu)先于無擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人優(yōu)先受償。依《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第40條的規(guī)定，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不限于債務(wù)人履行期限屆滿不履行債務(wù)，由此可見，土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件應(yīng)為：債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由。