一、定義

　　土地承租權(quán)是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的一定期限內(nèi)對土地使用、收益的土地他項權(quán)利。

　　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條和《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第9條規(guī)定了土地使用權(quán)出租的定義。這些規(guī)定是土地承租權(quán)的基本法律依據(jù)。

　　關(guān)于土地承租權(quán)的定義，主要有以下幾個要點(diǎn)：

　�。�1）權(quán)利客體

　　作為土地他項權(quán)利的承租權(quán)以土地使用權(quán)的存在為前提。

　　（2）權(quán)利內(nèi)容

　　土地使用權(quán)出租后，承租人取得對土地排他地占有、使用的權(quán)利�；�于對標(biāo)的物的直接支配地位，土地承租權(quán)應(yīng)屬于用益物權(quán)的性質(zhì)。

　�。�3）租金義務(wù)

　　承租人在取得承租權(quán)的同時，承擔(dān)支付租金的義務(wù)。履行租金義務(wù)是承租權(quán)存續(xù)的必要條件。也就是說，承租人不履行租金義務(wù)的，出租人有權(quán)解除租賃關(guān)系，從而使承租權(quán)歸于終止。

　�。�4）權(quán)利期限

　　“租期”是租賃合同的一個重要條款。在以土地開發(fā)為目的的租賃合同中，往往還有關(guān)于開發(fā)期限和條件的約定。這種約定對于促進(jìn)土地有效和高效利用，具有積極的意義。

　　二、土地承租權(quán)的客體

　　下列權(quán)利可以與土地上的建筑物、其他附著物同時出租，設(shè)定土地承租權(quán)：

　　（一）依法或者依合同約定進(jìn)行投資開發(fā)的國有土地使用權(quán)；

　�。ǘ�）依法可以流轉(zhuǎn)的城市私房用地使用權(quán)。

　　沒有建筑物、其他附著物但有獨(dú)立支配價值的國有土地使用權(quán)可以單獨(dú)出租，設(shè)定土地承租權(quán)。

　　現(xiàn)行土地立法的有關(guān)規(guī)定表明，國有土地使用權(quán)出租后可以設(shè)定土地承租權(quán)。

　　為了防止土地的投機(jī)膨脹和無計劃地濫用，現(xiàn)行法已規(guī)定，按規(guī)定或者約定的期限和條件完成投資開發(fā)的，土地使用權(quán)才可轉(zhuǎn)讓。同樣地，為了防止開發(fā)商不搞開發(fā)，將囤積土地用以租賃以牟取高額暴利，也應(yīng)當(dāng)對用于出租的國有土地使用權(quán)范圍加以限制。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條對此僅做了原則性規(guī)定，要求土地使用權(quán)人依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地。至于土地使用權(quán)人將土地開發(fā)到何種程度才可出租，法律尚未作明確規(guī)定，一般由各地根據(jù)具體情況而定。如有的地方規(guī)定除地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到出讓合同約定投資的25%的即可出租；上海則要求達(dá)至約定投資的100%才可。這些做法對完善土地承租權(quán)的立法有積極意義。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條、《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行條例》第6條的規(guī)定，作為承租權(quán)標(biāo)的的國有土地使用權(quán)必須符合一個條件：已經(jīng)依法律或者約定完成了一定比例的投資開發(fā)。

　　若對土地的投資開發(fā)不屬于房屋建設(shè)工程，僅屬于成片開發(fā)土地的，依現(xiàn)行法的某些規(guī)定，只要達(dá)到“三通一平”，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的，便形成可以單獨(dú)出租的土地使用權(quán)。