六、土地抵押權(quán)的終止

　　土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)以前，土地抵押權(quán)因下列情形而終止：

　　1、土地使用權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)因清償而消滅的；

　　2、抵押權(quán)人免除土地使用權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)的；

　　3、經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人以替代擔(dān)保取代該土地使用權(quán)抵押的；

　　4、抵押合同或者被擔(dān)保的主債權(quán)合同依法歸于無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的；

　　5、抵押的國(guó)有土地使用權(quán)因國(guó)家收回、期限屆滿或者土地滅失而終止的；

　　6、抵押的集體土地使用權(quán)因國(guó)家征用、集體土地所有者收回、期限屆滿或者土地滅失而終止的；

　　7、隨同地上建筑物、其他附著物抵押的土地使用權(quán)因該建筑物、附著物的消滅而終止的。

　　依照上述第5、6、7種情形終止土地抵押權(quán)的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供同等價(jià)值的替代擔(dān)保。抵押人依據(jù)土地使用權(quán)獲得補(bǔ)償或賠償?shù)�，抵押�?quán)人可以要求抵押人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)；抵押人獲得不動(dòng)產(chǎn)置換或補(bǔ)償?shù)�，抵押人�?yīng)當(dāng)與抵押權(quán)人以新獲得的產(chǎn)權(quán)為抵押標(biāo)的物，重新簽訂抵押合同。

　　一項(xiàng)土地抵押權(quán)終止，不影響同一土地上其他抵押權(quán)的效力。土地抵押權(quán)終止，應(yīng)辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，土地抵押權(quán)人對(duì)抵押物依法處分，并以所得的價(jià)款優(yōu)先受償后，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)隨即消滅，經(jīng)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而處分的土地使用權(quán)，再轉(zhuǎn)讓后不再負(fù)擔(dān)任何抵押權(quán)。

　　《擔(dān)保法》第52條的規(guī)定表明，土地抵押權(quán)從屬于所擔(dān)保的債權(quán)，隨主債權(quán)的消滅而消滅。因債務(wù)清償、免除、替代擔(dān)保等原因而致主債權(quán)消滅，抵押權(quán)也消滅�！稉�(dān)保法》第5條規(guī)定擔(dān)保的主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效，抵押權(quán)消滅。在無(wú)害抵押權(quán)的條件下，抵押人可以處分其抵押物，處分后，該抵押物上的土地抵押權(quán)隨之消滅。抵押人應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的其他形式的擔(dān)保。

　　《擔(dān)保法》第58條規(guī)定抵押權(quán)因抵押物的滅失而滅失。土地抵押權(quán)為權(quán)利抵押，故因土地使用權(quán)的消滅而終止。因土地使用權(quán)的消滅而終止土地抵押權(quán)時(shí)，如果抵押人獲得相應(yīng)的貨幣、實(shí)物或財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為補(bǔ)償或交換，則應(yīng)參照《擔(dān)保法》第49條第2款、第3款和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第26條第2款的規(guī)定，承認(rèn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人另行提供同等價(jià)值的擔(dān)保，或者提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。

　　抵押人在無(wú)損于已有抵押權(quán)的前提下，可就抵押物的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，對(duì)第三人提供抵押。因此，同一土地上可以存在兩個(gè)以上的抵押權(quán)。在這種情況下，如果其中一個(gè)抵押權(quán)終止，并不影響其他抵押權(quán)的存在。

　　依《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第38條、《土地登記規(guī)則》第57條等的規(guī)定，土地抵押權(quán)終止后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)抵押登記。