三、土地承租權(quán)的取得

　�。ㄒ唬╆P(guān)于合同的形式和登記

　　在民法上，土地使用權(quán)出租屬于要式行為，需具備一定的形式要件。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依法與土地承租權(quán)人簽訂書面租賃合同，并依法辦理租賃登記備案；不辦理登記備案的，不得對抗善意第三人。

　　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第29條、第31條和《城市房地產(chǎn)管理法》第53條要求土地使用權(quán)出租必須簽訂合同且須辦理登記。土地使用權(quán)出租合同在出租人與承租人之間形成的是一種債權(quán)關(guān)系。因此，土地使用權(quán)租賃合同以書面合同為生效要件。租賃合同生效后，產(chǎn)生的是請求權(quán)而不是物權(quán)。請求權(quán)是對人權(quán)，即債權(quán)人要求債務(wù)人履行給付義務(wù)的權(quán)利。可見，僅有租賃合同尚不足以取得作為用益物權(quán)的土地承租權(quán)。而根據(jù)我國法律，取得土地物權(quán)的條件不是標(biāo)的物的交付，而是辦理登記。土地承租權(quán)也是如此。具體說，辦理了租賃登記的，即使尚未交付土地，承租人仍為已經(jīng)取得土地承租權(quán)；如果出租人事后將土地另行出租給善意第三人并交付了標(biāo)的物，已登記的承租人仍有權(quán)請求法律保護(hù)，強(qiáng)制取得對標(biāo)的物占有。反之，如果沒有辦理租賃登記，即使承租人已經(jīng)取得對標(biāo)的物的占有，他仍然得不到物權(quán)法上的保護(hù)；如果事后出租人將土地另租給善意第三人并且辦理了租賃登記，則該承租人不能對抗第三人取得該土地的主張，而只能在交出土地以后請求出租人支付違約賠償。

　　所謂善意第三人，即不知情的第三人。所謂不知情，在這里就是指不知該租賃合同之存在。如果第三人明知或應(yīng)知該租賃合同之存在，則為惡意；惡意侵害他人合同關(guān)系在現(xiàn)代民法上屬于一種侵權(quán)行為，故惡意第三人不受法律保護(hù)。但是，在實踐中，如果不借助登記制度，證明第三人的惡意十分困難。在實行土地租賃合同登記的情況下，由于登記的公示效力，凡是已經(jīng)登記的合同，均視為第三人已知或應(yīng)知。所以，一般說來，沒有辦理土地租賃登記的承租人，很難取得對抗第三人的法律地位。

　�。ǘ�）關(guān)于租金

　　土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與土地承租權(quán)人在租賃合同中約定租金數(shù)額、支付方式、期限等條款，并可以約定租金浮動的比例與方法。租金調(diào)整時，租賃合同中約定有租金浮動的比例和方法的，依其約定；無約定的，由租賃雙方協(xié)商確定。在租賃期限內(nèi)，因情勢變更，需要變更租金及租金浮動的比例和方法的，經(jīng)租賃合同雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以申請仲裁或者向人民法院起訴。公有住宅用房及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)出租的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家或者地方人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。其他房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)租賃的，國家或者地方人民政府規(guī)定有最高租金額限制的，依其規(guī)定。

　　土地使用權(quán)通常與其上建筑物、其他附著物同時租賃。依意思自治原則，土地承租人所支付的租金，結(jié)合土地的級差效益，可參照《城市私有房屋管理條例》第16條的規(guī)定，由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。租金浮動的比例和方法在租賃合同中有約定時，進(jìn)行租金調(diào)整依約定，無約定的，由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。在租期內(nèi)，因出現(xiàn)情勢變更，

　　執(zhí)行原定租金或者按照原定的租金浮動的比例和方法調(diào)整租金，都會損害當(dāng)事人一方或者雙方的利益。所謂“情勢變更”指合同成立后，訂約時所依據(jù)的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件，由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，發(fā)生了非當(dāng)初所能預(yù)料的到的變化，如發(fā)生國家法律、行政法規(guī)的修改與實施、幣值和匯率的突然變化、物價的暴漲暴跌、罷工、戰(zhàn)爭等，如仍堅持執(zhí)行原租賃合同的法律效力，將會產(chǎn)生顯失公平的結(jié)果，有悖于民法公平原則和誠實信用原則，故需對租賃合同做出變更。

　　對此，租賃合同雙方可以采取協(xié)商的方式重新調(diào)整租金。若協(xié)商不成，雙方當(dāng)事人訂有仲裁協(xié)議或者仲裁條款的，可通過仲裁解決；無仲裁協(xié)議或者仲裁條款的，可通過訴訟程序，由人民法院根據(jù)公平合理原則裁定租金數(shù)額。

　　《城市房屋租賃管理辦法》第7條第1款和《城市房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定了住宅用房租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。經(jīng)營性租賃，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。因住宅用房供家庭居住使用，是人們必需的生活資料，法律規(guī)定其租賃適用特殊政策有重要的意義。非住宅用房中的公益事業(yè)用房一般由國家投資興建，并按國家政策使用；而生產(chǎn)、經(jīng)營性用房的使用主體如企業(yè)多將之用于營利性活動，房屋出租后，租金及其他合同條款可由雙方協(xié)商議定。

　　然而，我國的住宅用房主要分為公有住宅用房和私有住宅用房，對公有住宅用房，因其性質(zhì)決定，國家規(guī)定其租金具有一定的福利性，是完全必要的。而對私有住宅用房予以過多限制，不利于保護(hù)公民所有權(quán)，也不能使人們充分認(rèn)識到私房的價值，這不利于公有住房的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，按照《城市公有房屋管理規(guī)定》第20條第1款規(guī)定，公有住宅用房必須執(zhí)行國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)租金的房屋。

　　而《城市私有房屋管理條例》第20條則規(guī)定租金條款由雙方協(xié)商確定。按照其他房屋及占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)出租的，為避免出租人隨意抬高租金損害承租人權(quán)益，國家或者地方人民政府可以規(guī)定最高租金額；有此規(guī)定的，應(yīng)執(zhí)行該規(guī)定�！蛾P(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知》規(guī)定，企業(yè)事業(yè)單位之間，公民之間通過房屋交易市場訂立的房屋租賃價格，由租賃雙方根據(jù)評估價格，協(xié)商議定，必要時，地方人民政府可規(guī)定最高限價。

　�。ㄈ�）關(guān)于租賃期限

　　土地承租期限應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定，租賃合同中沒有約定或約定不明的，出租人可隨時要求收回租賃物使用權(quán)，承租人也可隨時要求退租，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。以具有使用期限的土地使用權(quán)出租的，土地承租期限不得超過土地使用權(quán)的使用期限減去土地使用權(quán)人已使用期限后的剩余期限；以沒有使用期限的土地使用權(quán)出租的，土地承租權(quán)的期限不得超過二十年。

　　土地承租權(quán)的存續(xù)期限原則上以當(dāng)事人在租賃合同中的約定為準(zhǔn)；無約定的，可參照《合同法》第62條的規(guī)定處理。但無論采何種方式，以有使用期限的使用權(quán)出租的，土地承租權(quán)均不得超過土地使用權(quán)的使用期限減去已使用時間后的剩余年限。