第二節(jié) 權(quán)屬審核

　　權(quán)屬審核是土地登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人提交的證明文件資料和地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核，再由縣級(jí)以上人民政府根據(jù)土地登記機(jī)關(guān)的審核意見，決定對(duì)申請(qǐng)登記的土地權(quán)利和權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)，是否準(zhǔn)予登記的過(guò)程。

　　一、地籍調(diào)查與權(quán)屬審核銜接

　�。ㄒ唬┙邮胀恋氐怯浬暾�(qǐng)資料和地籍調(diào)查資料

　　土地登記人員接收地籍調(diào)查人員移交的土地登記申請(qǐng)資料和地籍調(diào)查成果資料。在資料移交中雙方應(yīng)檢核資料與移交單所載資料是否相符，有無(wú)缺失，并填寫《土地登記資料移交單》的有關(guān)內(nèi)容。

　　（二）記錄土地登記申請(qǐng)和地籍調(diào)查內(nèi)容

　　土地登記人員將土地登記申請(qǐng)和地籍調(diào)查的有關(guān)內(nèi)容記錄到《土地登記審批表》的相應(yīng)欄目，以備審核時(shí)使用。

　　二、權(quán)屬審核的依據(jù)與應(yīng)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)

　　權(quán)屬審核的依據(jù)有兩個(gè)方面：法律依據(jù)和書證依據(jù)。法律依據(jù)是指國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)土地的法律、政策及行政法規(guī)。書證依據(jù)指土地登記申請(qǐng)人的身份證明、申請(qǐng)登記宗地的權(quán)屬來(lái)源證明、申請(qǐng)登記宗地的地上物產(chǎn)權(quán)證明、地籍調(diào)查成果和土地定級(jí)估價(jià)成果等。權(quán)屬審核必須依據(jù)書證及我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策進(jìn)行。

　　權(quán)屬審核應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)總的來(lái)說(shuō)有三條：權(quán)屬合法、界址清楚和面積準(zhǔn)確。權(quán)屬合法主要體現(xiàn)在以下幾方面：土地權(quán)屬來(lái)源清楚；土地的權(quán)屬性質(zhì)準(zhǔn)確；土地的使用合理；界址清楚是指土地權(quán)屬范圍（宗地）的界址點(diǎn)、界址線、界標(biāo)的設(shè)立準(zhǔn)確、合理，指界人認(rèn)界手續(xù)完備，實(shí)地與圖、表描述一致。界址邊長(zhǎng)實(shí)丈數(shù)據(jù)與圖上量算結(jié)果在允許誤差之內(nèi)。宗地面積準(zhǔn)確的前提是界址清楚，測(cè)量方法規(guī)范，其具體要求是：圖上量算面積與實(shí)地測(cè)量面積一致；土地總面積與各地類面積之和一致；共有宗地各分?jǐn)偯娣e之和與共有使用面積一致；批準(zhǔn)面積與實(shí)際使用的面積一致。

　　按照《土地登記規(guī)則》第67條的規(guī)定，有下列情形之一的，土地管理部門可以作出暫緩登記的決定：（一）土地權(quán)屬爭(zhēng)議尚未解決的；（二）土地違法行為尚未處理或者正在處理的；（三）依法限制土地權(quán)利或者依法查封地上建筑物、其他附著物而限制土地權(quán)利的。

　　三、權(quán)屬審核的內(nèi)容

　　權(quán)屬審核主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：對(duì)土地登記申請(qǐng)人的審核、對(duì)宗地自然狀況的審核、對(duì)宗地權(quán)屬狀況的審核。

　　（一）對(duì)土地登記申請(qǐng)人的審核

　　不同類型的土地登記，其申請(qǐng)人不同，但一般說(shuō)來(lái)，不管哪一種類型的土地登記，其申請(qǐng)人都沒有超出自然人、法人和其他組織這三種類型之外。

　　申請(qǐng)人是自然人的，土地登記人員查驗(yàn)其個(gè)人身份證或戶籍證明，并對(duì)其民事行為能力進(jìn)行審查。土地登記要求申請(qǐng)人具有完全民事行為能力，如果申請(qǐng)人無(wú)行為能力或只具有限制行為能力，則必須由其法定代理人代理申請(qǐng)；

　　申請(qǐng)人為法人或其它組織的，土地登記人員審查其法人資格證明。企業(yè)法人如企業(yè)、公司的法人資格證明為工商行政管理部門核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，社會(huì)團(tuán)體法人如工會(huì)、共青團(tuán)、婦聯(lián)、行業(yè)協(xié)會(huì)、學(xué)術(shù)團(tuán)體等的法人資格證明為民政部門頒發(fā)的社會(huì)團(tuán)體登記證書；依照法律、行政命令成立的機(jī)關(guān)法人、事業(yè)法人的法人資格證明為批準(zhǔn)該單位成立的證件或文件。其它組織申請(qǐng)土地登記時(shí)，參照法人審查的方法對(duì)其主體資格進(jìn)行審查。

　　此外，土地登記人員還對(duì)法定代表人身份證明、法定代表人的個(gè)人身份證或戶籍證明進(jìn)行審查；土地登記申請(qǐng)人不管是自然人還是法人或其它組織，凡是委托他人申請(qǐng)的，土地登記人員審查其《土地登記委托書》，以及代理人的個(gè)人身份證或者戶籍證明。代理人為法定代理人的，土地登記人員審查其村委會(huì)或居委會(huì)開具的監(jiān)護(hù)人證明。

　　（二）對(duì)宗地自然狀況的審核

　　對(duì)宗地自然狀況的審核就是對(duì)宗地范圍、面積、用途、等級(jí)和價(jià)格進(jìn)行審核。審核要件為地籍調(diào)查成果和土地定級(jí)估價(jià)成果。宗地范圍反映在宗地界址點(diǎn)和界址線上，宗地的面積也是通過(guò)界址點(diǎn)、界址線計(jì)算出來(lái)的，宗地范圍涉及到土地權(quán)利人的切身利益。審核宗地范圍，采用數(shù)字地籍成圖的，界址點(diǎn)須用數(shù)字精確表示；采用其他方法測(cè)繪地籍圖的，四至描述一定要準(zhǔn)確，且應(yīng)盡量與明顯地物聯(lián)系在一起，宗地面積包括宗地總面積、地類面積、宗地內(nèi)建筑面積，共用宗地的，還分為共有使用權(quán)面積、分?jǐn)偯娣e。審核宗地面積時(shí)，應(yīng)在圖上或到實(shí)地逐一核對(duì)各類面積。對(duì)利用土地利用現(xiàn)狀調(diào)查資料進(jìn)行登記的集體土地所有權(quán)和國(guó)有農(nóng)村、牧、漁場(chǎng)國(guó)有土地使用權(quán)的核對(duì)各地類面積與土地總面積是否一致。農(nóng)村、牧場(chǎng)內(nèi)建設(shè)用地與非建設(shè)用地分別劃宗的，檢核圖件與文字描述的一致性。難以在小比例尺圖件上劃出建設(shè)用地范圍的檢查文字描述中建設(shè)用地面積扣除記載。審核宅基地面積要檢核宅基地面積是否超標(biāo)，對(duì)超占面積宅基地提出處理意見。宗地用途反映了土地利用現(xiàn)狀的合理性，土地使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)定的用途使用土地，中 大網(wǎng)校不能隨意改變。在審核中，要檢核土地實(shí)際用途與批準(zhǔn)用途的一致性，發(fā)現(xiàn)不一致的，移交有關(guān)部門處理。土地等級(jí)反映土地的質(zhì)量和使用價(jià)值，土地價(jià)格反映土地的價(jià)值。一般情況下，登記的土地等級(jí)應(yīng)與定級(jí)成果資料相一致，標(biāo)定地價(jià)和申報(bào)地價(jià)水平應(yīng)與當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)水平相當(dāng)。

　　（三）對(duì)土地權(quán)屬狀況的審核

　　對(duì)土地權(quán)屬狀況的審核主要是審核土地權(quán)屬來(lái)源、土地權(quán)屬性質(zhì)和土地使用期限。

　　土地權(quán)屬來(lái)源審核的要件是土地權(quán)屬來(lái)源證明。由于歷史原因，我國(guó)土地權(quán)屬來(lái)源證明分為兩類：直接的土地權(quán)屬來(lái)源文件和土地權(quán)屬參考文件。直接的土地權(quán)屬來(lái)源文件，是指政府部門批準(zhǔn)使用土地的文件。其中包括《中華人民共和國(guó)土地管理法》頒布前主管土地的政府部門，如計(jì)委、建委、民政、農(nóng)業(yè)等有批地權(quán)的政府部門批準(zhǔn)的用地文件。《中華人民共和國(guó)土地管理法》頒布實(shí)施后，在土地行政主管部門已經(jīng)組建的地區(qū)，只有土地行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件是有效的批地文件；土地登記開始前，統(tǒng)一由土地行政主管部門補(bǔ)辦的批準(zhǔn)用地文件；農(nóng)村居民長(zhǎng)期使用的宅基地、城鎮(zhèn)居民個(gè)人住所用地的舊土地證、房產(chǎn)證及由當(dāng)?shù)鼗鶎咏M織開具四鄰認(rèn)證的證明；農(nóng)業(yè)合作化時(shí)期和農(nóng)村六十條發(fā)布后，生產(chǎn)隊(duì)、生產(chǎn)大隊(duì)固定土地的檔案。土地權(quán)屬的參考文件包括土地公有制實(shí)行前的土地契約；單位或個(gè)人土地使用權(quán)調(diào)整、交換時(shí)雙方的協(xié)議或有關(guān)材料；地上物買賣、交換、繼承等證件；行政領(lǐng)導(dǎo)對(duì)用地的指示；集體土地交換協(xié)議等。審核土地權(quán)屬來(lái)源證明時(shí)，要先將土地權(quán)屬來(lái)源文件進(jìn)行分類，然后進(jìn)行文件認(rèn)定。

　　土地權(quán)屬性質(zhì)的審核主要是對(duì)土地權(quán)利的必要性、可行性、范圍、內(nèi)容、義務(wù)和限制進(jìn)行審核。

　　土地使用期限審核是指土地權(quán)利人以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)的，其使用期限應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定的國(guó)有土地使用權(quán)期限。集體土地使用權(quán)期限應(yīng)與農(nóng)地使用合同和國(guó)家有關(guān)政策相符。