一、收益還原法應(yīng)用復(fù)習(xí)

　　1、利用收益還原法評估土地價格

　　基本思路：

　　第一步：依其他方法求得建筑物的價格

　　第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益

　　第三步：再以土地還原率還原，得到土地價格

　　計(jì)算公式：土地價格 = 土地純收益/土地還原率

　　2、利用收益還原法評估房產(chǎn)價格

　　基本思路及計(jì)算公式與評估土地價格類似

　　3、利用收益還原法評估不動產(chǎn)價格

　　基本思路依然是先計(jì)算待估不動產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動產(chǎn)的收益價格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率有所不同。

　　4、利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格

　　采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價格。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。

　　二、2000年采用收益還原法計(jì)算題解析

　　題目：2000年土地估價理論與方法第五大題計(jì)算題的第二小題（略）

　�。ㄒ唬�審題

　　1、明確題意，選擇估價方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法

　　2、明確估價時點(diǎn)，與土地使用權(quán)取得時間隔了5年

　　3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計(jì)算收益和費(fèi)用

　　4、明確題目要求計(jì)算出的價格類型，土地市場價格的單位應(yīng)為“元/平方米”

　�。ǘ�）解題思路

　　第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益

　　第二步：計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益

　　第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益

　　第四步：計(jì)算剩余使用年限下的土地市場價格

　�。ㄈ�）列出評估過程

　　1、解題思路及計(jì)算方法：適宜采用收益還原法

　　2、基本公式

　　（1）房地年純收益計(jì)算公式

　�。�2）建筑物年純收益計(jì)算公式

　�。�3）土地年純收益計(jì)算公式

　�。�4）有限年限土地價格公式

　　3、計(jì)算步驟

　�。�1）計(jì)算房地年總收益（需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標(biāo)號）

　�、倌曜饨鹗找�=月租金收入×12月

　�、谘航鹉赀\(yùn)用收益=押金×押金收益率

　　③年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益

　�。�2）計(jì)算房地年總費(fèi)用

　　年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月

　　（3）計(jì)算房地年純收益

　　房地年純收益=年總收益 - 年總費(fèi)用

　�。�4）計(jì)算建筑物年純收益

　　① 建筑物現(xiàn)值=重置價格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限

　�、� 建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

　�。�5）計(jì)算土地年純收益

　　土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益

　�。�6）計(jì)算土地市場價格

　�、佗谕恋貑挝幻娣e價格=土地總價格/土地面積

　　（四）難點(diǎn)及常見錯誤分析

　　1、難點(diǎn)

　　（1）估價時點(diǎn)和土地使用年限的關(guān)系

　�。�2）土地年純收益的計(jì)算

　　（3）所提供條件的清晰分類

　　2、常見錯誤分析

　　（1）沒有解題思路說明

　�。�2）房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算

　�。�3）房地總收益中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯誤

　�。�4）建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯誤

　　（5）未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯誤

　�。�6）沒有計(jì)算土地單位面積價格

　　（7）解題思路或計(jì)算步驟混亂