二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

　　物權(quán)是統(tǒng)一的，相當(dāng)多的人民群眾和法院部門(mén)的同志都強(qiáng)調(diào)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。在有關(guān)部門(mén)開(kāi)研討會(huì)時(shí)，國(guó)土、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等涉及不動(dòng)產(chǎn)管理的部門(mén)，都說(shuō)應(yīng)該實(shí)行統(tǒng)一登記。雖然客觀情況是現(xiàn)在很難實(shí)行統(tǒng)一登記，但國(guó)家需要推行統(tǒng)一登記制度。所以，《物權(quán)法》第10條規(guī)定，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，原來(lái)已列入十屆人大的立法規(guī)劃，但到目前為止，仍未完成這個(gè)任務(wù)。所以《物權(quán)法》附則第246條專(zhuān)門(mén)規(guī)定，法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。這主要是考慮到現(xiàn)在的房地管理，有的是合在一起了，有的還沒(méi)合。在國(guó)家沒(méi)有制定出統(tǒng)一辦法以前，先讓地方性法規(guī)推動(dòng)一下這項(xiàng)工作。

　　三、不動(dòng)產(chǎn)登記的審查

　　在立法過(guò)程中，大家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查和形式審查，理解不太一樣。有人認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查就是要審查合同關(guān)系的真實(shí)性、合法性，是不是在公平、自愿、平等的基礎(chǔ)上簽訂的，有沒(méi)有欺詐等。有人則認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查就是把事實(shí)調(diào)查清楚，保證所指的不動(dòng)產(chǎn)確實(shí)存在。由于大家口徑不一致，現(xiàn)在的《物權(quán)法》沒(méi)有回答什么是實(shí)質(zhì)審查和形式審查，只是規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的幾項(xiàng)職責(zé)，只要登記機(jī)構(gòu)履行了這幾項(xiàng)職責(zé)就行。

　　四、不動(dòng)產(chǎn)登記的查詢(xún)和收費(fèi)

　　《物權(quán)法》第18條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。對(duì)于這條規(guī)定，立法過(guò)程中曾有過(guò)爭(zhēng)論，有人說(shuō)不應(yīng)該限制登記查詢(xún)的主體，認(rèn)為既然物權(quán)公示，公示就是給大家看的，為什么還要限制查詢(xún)主體？反對(duì)者則認(rèn)為，雖然公示是給大家看的，但不是給社會(huì)上所有的人看的。跟這事沒(méi)關(guān)系的人也讓看，就涉及到個(gè)人隱私的保護(hù)問(wèn)題。

　　國(guó)外情況也不一致。有的國(guó)家，如美國(guó)、加拿大等都不限制，誰(shuí)都可以看。而德國(guó)則只有利害關(guān)系人才能查看。后來(lái)我們經(jīng)過(guò)考慮規(guī)定，只有利害關(guān)系人、權(quán)利人可以申請(qǐng)查詢(xún)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該提供。關(guān)于登記收費(fèi)，國(guó)土部門(mén)的同志曾認(rèn)為，沒(méi)有必要規(guī)定得那么細(xì)，相關(guān)的行政法規(guī)作出規(guī)定就可以了。

　　可現(xiàn)在的《物權(quán)法》第22條還是規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定。這主要是考慮到目前這個(gè)問(wèn)題老百姓反映比較強(qiáng)烈，所以需要作出一個(gè)明確規(guī)定。

　　五、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

　　我們國(guó)家過(guò)去沒(méi)有預(yù)告登記制度。在立法過(guò)程中，最初主要是考慮在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，需要保護(hù)權(quán)利人的利益，防止開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)，所以規(guī)定了預(yù)告登記制度。但是，《物權(quán)法》第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。即現(xiàn)在的預(yù)告登記規(guī)定已不僅僅適用于預(yù)售商品房，還涉及到其他房屋買(mǎi)賣(mài)的情況。例如，甲對(duì)乙說(shuō)，以后你賣(mài)房子時(shí)，要賣(mài)給我，乙說(shuō)行。甲防止乙以后不遵守這個(gè)約定，就可以去預(yù)告登記，取得了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。預(yù)告登記的范圍，還包括消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

　　六、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任

　　在立法過(guò)程中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任，曾經(jīng)有過(guò)幾種意見(jiàn)。有人認(rèn)為現(xiàn)在的登記機(jī)構(gòu)都是行政機(jī)關(guān)，所以登記錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)提起國(guó)家賠償。有人認(rèn)為國(guó)家賠償不合適，因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)以后是行政性質(zhì)的還是事業(yè)性質(zhì)的，或其他什么性質(zhì)的，現(xiàn)在都不好確定。有人主張建立賠償基金來(lái)解決登記錯(cuò)誤問(wèn)題。有人說(shuō)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任應(yīng)當(dāng)采取過(guò)錯(cuò)責(zé)任制，有過(guò)錯(cuò)的承擔(dān)責(zé)任，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的不承擔(dān)責(zé)任。有些單位反映強(qiáng)烈，認(rèn)為現(xiàn)在當(dāng)事人造假水平很高，假資料別說(shuō)登記部門(mén)審查不出來(lái)，連公安部門(mén)都審查不出來(lái)，最后錯(cuò)了還要登記部門(mén)來(lái)承擔(dān)責(zé)任，這太冤了。

　　現(xiàn)在《物權(quán)法》沒(méi)有回答責(zé)任到底是國(guó)家賠償責(zé)任還是民事賠償責(zé)任，因?yàn)楝F(xiàn)在不好說(shuō)，這給以后的發(fā)展留下了空間。但是，登記錯(cuò)了之后到法院起訴，法院肯定得受理。登記錯(cuò)誤怎么賠償？《物權(quán)法》第21條規(guī)定，當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追討。只要是登記錯(cuò)了，不管是不是登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)，都要先行承擔(dān)責(zé)任，這主要是為了保護(hù)權(quán)利人的利益，因?yàn)闄?quán)利人是弱勢(shì)。