第三章 初始土地登記

　　第一節(jié) 初始土地登記概述

　　一、初始土地登記的概念

　　按照《土地登記規(guī)則》第二條的規(guī)定，初始土地登記又稱總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進(jìn)行的普遍登記。

　　需要進(jìn)行初始土地登記的主要有兩種情況：一是從未進(jìn)行過(guò)土地登記的地區(qū)；二是原有登記需要全面更新的，如土地整理或國(guó)家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對(duì)原已登記過(guò)的區(qū)域進(jìn)行全面的重新登記。初始土地登記是變更土地登記的基礎(chǔ)，通過(guò)初始土地登記建立起來(lái)的轄區(qū)每宗土地的表、卡、證是以后變更土地登記的根據(jù)，沒(méi)有初始土地登記，變更土地登記就無(wú)從談起。

　　二、初始土地登記的特點(diǎn)

　　階段性。初始土地登記有期限，持續(xù)一段時(shí)間后即告結(jié)束。

　　全域性。初始土地登記作業(yè)區(qū)是一個(gè)行政轄區(qū)，它通常是一個(gè)縣或市。

　　集中性。初始土地登記是在一定范圍和時(shí)間內(nèi)有計(jì)劃集體統(tǒng)一進(jìn)行的。

　　相對(duì)于土地登記的一般程序，初始土地登記的程序有其三個(gè)特殊性：一是增加了準(zhǔn)備工作。這是因?yàn)槌跏纪恋氐怯浭窃谝欢ǖ臅r(shí)間內(nèi)對(duì)一定區(qū)域的土地進(jìn)行的集中、普遍的第一次登記，工作量大、時(shí)間集中，又是第一次登記，準(zhǔn)備工作顯得特別重要，故在初始土地登記中，把準(zhǔn)備工作作為一項(xiàng)突出的重要內(nèi)容，列為初始土地登記工作程序的第一步。二是增加了通告。初始土地登記的申請(qǐng)事先要由市、縣人民政府發(fā)布通告。三是增加了公告。權(quán)屬審核的結(jié)果要進(jìn)行公告。

　　三、我國(guó)初始土地登記概況

　　（一）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記

　　1987年9月，為了適應(yīng)土地管理體制、土地使用制度改革和開征土地使用稅的需要，原國(guó)家土地管理局要求各地開展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的申報(bào)工作，建立初步的地籍檔案。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進(jìn)行了土地登記發(fā)證試點(diǎn)，并取得了初步經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)的指示精神，原國(guó)家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續(xù)下發(fā)了《關(guān)于擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)和開展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作的通知》（（88）國(guó)土[籍]字第67號(hào)）、《關(guān)于加快城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作的通知》（（88）國(guó)土[籍]字第100號(hào)），決定全面開展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的申報(bào)。

　　城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作是依法進(jìn)行國(guó)有土地登記發(fā)證的第一步，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作的若干規(guī)定》，土地使用權(quán)的申報(bào)以市、縣為單位組織進(jìn)行，申報(bào)范圍是全國(guó)城市、縣城、建制鎮(zhèn)建成區(qū)，獨(dú)立工礦及企事業(yè)單位的國(guó)有土地使用權(quán)；土地使用權(quán)申報(bào)者是申報(bào)范圍內(nèi)一切使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人；具體工作由市、縣土地管理部門承辦。1990年11月原國(guó)家土地管理局在西安召開“全國(guó)地籍管理研討會(huì)”，會(huì)議在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了地籍管理的發(fā)展戰(zhàn)略，明確了地籍管理的目標(biāo)和技術(shù)路線。會(huì)后，中國(guó)的地籍管理工作進(jìn)入全面開展時(shí)期，全國(guó)初始土地登記工作全面鋪開。1993年至1994年，土地登記在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上明顯加快，“國(guó)有土地使用證”發(fā)證率達(dá)到55%.同期，制定了《土地變更登記若干規(guī)定》和《土地登記規(guī)范化意見(jiàn)》，并在5個(gè)城市開展了城鎮(zhèn)日常地籍試點(diǎn)，土地登記在規(guī)范土地市場(chǎng)中的作用得到初步發(fā)揮。