二、土地他項權(quán)利的取得與分類

　�。ㄒ唬┩恋厮�項權(quán)利的法律關(guān)系主體和客體

　　《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》中規(guī)定的當(dāng)事人實際上是指土地他項權(quán)利取得合同一方的土地他項權(quán)利人和另一方的土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人。土地他項權(quán)利是在已經(jīng)確定了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的土地上享有的權(quán)利，以土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的存在為前提，通常以土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的客體為客體。權(quán)利人可依一定方式自土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人取得土地他項權(quán)利，從而與土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人之間產(chǎn)生某種法律關(guān)系如土地使用權(quán)抵押關(guān)系、租賃關(guān)系。

　�。ǘ�）土地他項權(quán)利的取得方式

　　土地他項權(quán)利因其具體權(quán)利類型不同，取得方式亦有差別。

　　根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》，作為民事財產(chǎn)權(quán)利的一種，土地他項權(quán)利可以通過以下方式取得：

　�。�1）基于法律、行政法規(guī)的直接規(guī)定取得，如《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第9條（電力通訊經(jīng)營單位享有的他項權(quán)利）、第54條（立體交叉和平面交叉使用土地時享有的他項權(quán)利）。

　　（2）根據(jù)與土地所有權(quán)人或者土地使用權(quán)人訂立的協(xié)議取得。

　�。�3）基于其他合法行為取得。根據(jù)法理和實踐，取得土地他項權(quán)利的依據(jù)還可以是行政行為（政府決定）、司法行為（法院判決）等，例如，市政部門關(guān)于建設(shè)地下鐵路的決定，政府批準(zhǔn)電信公司利用某企業(yè)使用的國有土地敷設(shè)地下電纜，法院在處理土地相鄰糾紛時依法作出的確權(quán)判決。

　�。ㄈ�） 土地他項權(quán)利的分類

　　《土地登記規(guī)則》第2條第2款規(guī)定土地他項權(quán)利包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。這里所說的“其他土地權(quán)利”，從我國目前的情況看，主要有地役權(quán)、空中權(quán)和地下權(quán)、土地借用權(quán)、耕作權(quán)。