依《城市房地產(chǎn)管理法》第19、20條的規(guī)定，租賃合同雙方都應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，違約者應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)租賃格式合同中規(guī)定，出租人有下列情形之一的，承租權(quán)人可以解除合同：

　�。�1）未按合同規(guī)定對租賃物維修的；

　　（2）逾期交付租賃物達(dá)六個(gè)月以上的；

　�。�3）超出合同之外對承租人提出無理要求的。參照這一規(guī)定，本部分第2款列舉了出租人嚴(yán)重違約的情形。根據(jù)“房地一致”原則，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)及土地上的建筑物、其他附著物。

　　因土地使用權(quán)人非法處分租賃物或有其他嚴(yán)重違反法律、行政法規(guī)行為的，土地所有者無償強(qiáng)制收回租賃物，租賃關(guān)系提前終止，出租人應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。

　　因土地使用權(quán)人嚴(yán)重違反法律、合同約定，租賃關(guān)系提前終止的，租賃物隨使用權(quán)被收回。但對于承租權(quán)人投資建造的土地上建筑物、其他附著物，應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)房地產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定依法進(jìn)行評估。出租人根據(jù)評估價(jià)值給予承租權(quán)人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，并應(yīng)退還承租人已繳納的剩余租期的租金。

　　租賃合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，提前終止租賃關(guān)系的，租賃物由出租人收回，關(guān)于土地使用權(quán)及土地上建筑物的補(bǔ)償以及土地承租權(quán)人已繳納租金的返還，依雙方的約定處理。

　　租賃關(guān)系終止，土地使用權(quán)人收回土地的，應(yīng)當(dāng)向土地登記機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)的登記備案手續(xù)。

　�。ㄈ�）因其他原因提前終止租賃關(guān)系

　　因公共利益或者土地滅失土地所有者收回土地使用權(quán)的，土地承租權(quán)提前終止。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)退還土地承租權(quán)人已經(jīng)繳納的剩余期限的租金。出租人獲得貨幣補(bǔ)償或者作價(jià)補(bǔ)償?shù)�，�?yīng)當(dāng)將所得補(bǔ)償?shù)囊徊糠忠罁?jù)承租權(quán)人對土地的投資或者開發(fā)程度支付給承租權(quán)人；出租人獲得產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)與土地承租權(quán)人人重新簽訂租賃合同，將調(diào)換所得的土地使用權(quán)出租給承租權(quán)人。

　　承租權(quán)是土地承租人以向土地使用權(quán)人支付租金為代價(jià)而取得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。土地上承租權(quán)的取得以該土地上設(shè)定土地使用權(quán)為前提，土地使用權(quán)的終止必然導(dǎo)致承租權(quán)的消滅。因土地所有者收回土地使用權(quán)，土地承租關(guān)系提前終止的，使用權(quán)人應(yīng)退還土地承租權(quán)人已繳納的使用期限的租金。

　　土地使用權(quán)人因上述原因獲得貨幣補(bǔ)償或者作價(jià)補(bǔ)償?shù)模�使用�?quán)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)承租權(quán)人對土地的投資開發(fā)情況將所得補(bǔ)償?shù)囊徊糠种Ц督o承租權(quán)人。

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例》第24條的規(guī)定，因城市規(guī)劃或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)，需要拆遷出租房屋而進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，出租人應(yīng)將調(diào)換后的土地出租給土地承租權(quán)人。這樣處理，有利于維護(hù)房地產(chǎn)租賃秩序的穩(wěn)定，保護(hù)承租權(quán)人的合法的承租利益，并且可以避免出租人退還租金的風(fēng)險(xiǎn)以及給予承租權(quán)人補(bǔ)償時(shí)在計(jì)算上的麻煩。因產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃合同中的部分條款如面積、地點(diǎn)必然發(fā)生變化，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行協(xié)商，重新簽訂租賃合同。