關(guān)于土地登記的種類，《土地登記規(guī)則》將土地登記分為初始土地登記（總登記）和變更土地登記。其中變更土地登記包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。此種分類，在實(shí)際操作中有以下不足：一是初始登記和設(shè)定登記容易產(chǎn)生混淆，不容易區(qū)分；二是將土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等都統(tǒng)稱為變更土地登記，有時(shí)不知所指。

　　因此，起草《土地登記辦法》的過程中，大家都認(rèn)為登記類型應(yīng)該調(diào)整，但具體怎么調(diào)整，爭議比較大。主要有三種意見：第一種意見主張?jiān)凇锻恋氐怯浺?guī)則》分類基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，保持原有的土地登記分類的延續(xù)性；第二種意見的有的特別是房地合一的城市主張借鑒房屋登記的分類方法，將土地登記也分為“初始登記”、 “轉(zhuǎn)移登記”、“變更登記”、“他項(xiàng)權(quán)利登記”、 “注銷登記”等，以便于與房屋登記銜接，促進(jìn)統(tǒng)一登記；第三種意見主張根據(jù)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的四種情形，而將土地登記分為“設(shè)立登記”、“變更登記”、“轉(zhuǎn)讓登記”、“消滅登記”等，與《物權(quán)法》的規(guī)定保持一致�！锻恋氐怯涋k法》綜合上述意見，根據(jù)土地登記的特點(diǎn)，將土地登記分為“總登記”、“初始登記”、“變更登記”、“注銷登記”及“其他登記”，而 “其他登記”又包括“更正登記”、“異議登記”、“預(yù)告登記”、“查封登記”等。其中，“異議登記”、“預(yù)告登記”、“查封登記”和“地役權(quán)的登記”是根據(jù)《物權(quán)法》新增加的土地登記類型。

　　關(guān)于總登記，《土地登記辦法》將其定義為在一定時(shí)間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。土地總登記具有以下特點(diǎn)：一是階段性。土地總登記有期限，持續(xù)一段時(shí)間后即結(jié)束；二是區(qū)域性。土地總登記的作業(yè)區(qū)是一個(gè)行政轄區(qū)，它通常是一個(gè)縣或市；三是集中性。土地總登記是在一定范圍和時(shí)間內(nèi)有計(jì)劃統(tǒng)一進(jìn)行的。

　　關(guān)于初始登記，《土地登記辦法》將其定義為是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。初始登記具有以下特點(diǎn)：（1）是在土地總登記之外，對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的第一次登記。初始登記有可能在土地總登記之后發(fā)生，也有可能在總登記之前發(fā)生；（2）初始登記具有經(jīng)常性，只要某宗地上新設(shè)定了某種權(quán)利，就要進(jìn)行初始登記。（3）初始登記具有分散性，哪塊土地設(shè)定了新的權(quán)利，就要對那塊土地進(jìn)行初始登記。

　　關(guān)于變更登記，《土地登記辦法》將其定義為因土地權(quán)利人發(fā)生變更，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。變更登記具有以下特性：（1）變更登記是以總登記或初始登記為基礎(chǔ)，沒有進(jìn)行總登記或初始登記，不可能進(jìn)行變更登記；（2）登記的內(nèi)容發(fā)生變化，包括權(quán)利人、地址、土地用途、面積等發(fā)生變更都應(yīng)該進(jìn)行變更登記。

　　關(guān)于注銷登記，《土地登記辦法》將其定義為因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。注銷土地登記主要有以下幾種情形：（1）集體所有的土地依法被全部征收的集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)注銷登記。（2）國家組織移民后不再使用的原農(nóng)民集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)注銷登記。（3）因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利滅失的土地使用權(quán)或者土地所有權(quán)注銷登記。（4）縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的國有土地注銷登記。（5）國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期限屆滿，未申請續(xù)期或續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)注銷登記。（6）因債權(quán)實(shí)現(xiàn)解除抵押等而產(chǎn)生的抵押權(quán)注銷登記。

　　關(guān)于更正登記，《土地登記辦法》沒有定義。一般是指土地登記的結(jié)果有誤或有遺漏時(shí)，由權(quán)利人和利害關(guān)系人申請或由土地登記機(jī)關(guān)依職權(quán)更正原登記內(nèi)容的土地登記。土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯誤的相關(guān)材料，申請更正登記；利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記；國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。當(dāng)事人逾期不辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書手續(xù)的，國土資源行政主管部門經(jīng)報(bào)請人民政府批準(zhǔn)并公告后，原土地權(quán)利證書廢止。更正登記涉及土地權(quán)利歸屬的，還應(yīng)當(dāng)對更正登記結(jié)果進(jìn)行公告。

　　關(guān)于異議登記，這是根據(jù)《物權(quán)法》新增加的登記類型，《土地登記辦法》中也沒有定義。一般是指登記機(jī)關(guān)將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對土地登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿的行為。異議登記的目的是暫時(shí)限制土地登記簿上的權(quán)利人的權(quán)利，為事實(shí)上的真正權(quán)利人提供臨時(shí)性保護(hù)。提起異議登記的前提條件，必須是利害關(guān)系人，并且土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，并不是所有的人都可以隨意提起；申請人必須在異議登記之日起十五日內(nèi)起訴，否則異議登記失效，明確限定了時(shí)間；異議登記不當(dāng)，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償，避免有人惡意或者隨意提起異議登記。準(zhǔn)予異議登記的，應(yīng)當(dāng)在土地登記簿上記載，并發(fā)給申請人異議登記證明，同時(shí)書面通知登記簿記載的權(quán)利人。異議登記期間，未經(jīng)過異議登記權(quán)利人同意，登記機(jī)關(guān)不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定抵押權(quán)登記。

　　關(guān)于預(yù)告登記，這是根據(jù)《物權(quán)法》新增加的登記類型，《土地登記辦法》中也沒有定義。預(yù)告登記是相對于本登記而言，是在確定的土地權(quán)利登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來土地權(quán)利變動能夠順利進(jìn)行而就與此相關(guān)的請求權(quán)進(jìn)行的登記。為保障將來實(shí)現(xiàn)土地權(quán)利，當(dāng)事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請預(yù)告登記。對符合預(yù)告登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)預(yù)告登記證明。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請土地登記的，預(yù)告登記失效。預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。

　　關(guān)于查封登記，主要是吸納了《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）的內(nèi)容，登記機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，將查封或者預(yù)查封的情況在土地登記簿上加以記載。對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)，在查封、預(yù)查封期間，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。

　　附：《土地登記辦法》中的關(guān)聯(lián)法條：

　　第二十一條 本辦法所稱土地總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。

　　第二十五條 本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。

　　第三十八條 本辦法所稱變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。

　　第四十九條 本辦法所稱注銷登記，是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。