為搞好這次土地出讓領(lǐng)域商業(yè)賄賂的治理工作，我們有必要對(duì)土地出讓領(lǐng)域的各個(gè)環(huán)節(jié)和重點(diǎn)易發(fā)部位，分析商業(yè)賄賂行為的主要表現(xiàn)形式，透過現(xiàn)象看本質(zhì)，按照其隱蔽深淺和治理難易程度的不同，進(jìn)行分類區(qū)別，以便研究制訂出相應(yīng)的治理對(duì)策，最終達(dá)到各個(gè)擊破、事半功倍的效果。

　　一、肆無忌憚赤裸裸違法違規(guī)行為下暗藏的商業(yè)賄賂行為

　　資本有了百分之二十的利潤(rùn)便活躍起來，有了百分之五十的利潤(rùn)就會(huì)鋌而走險(xiǎn)，有了百分之百的利潤(rùn)就敢踐踏一切法律，有了百分之三百的利潤(rùn)就敢冒絞首的危險(xiǎn)。

　　表現(xiàn)形式

　　在土地出讓領(lǐng)域，赤裸裸地，肆無忌憚、毫無顧忌的對(duì)法律、法規(guī)和政策的直接違反行為，主要表現(xiàn)形式有：

　　違反規(guī)劃用地、未批先用、邊報(bào)邊用、越權(quán)批地，該有償出讓的卻劃撥供地，該“招拍掛”的卻協(xié)議出讓以及低價(jià)協(xié)議出讓，擅自減免地價(jià)，對(duì)土地擅自改變用途視而不見，不依法追繳土地出讓金等行為。

　　如據(jù)國土資源部有關(guān)數(shù)據(jù)，2003到2004年全國土地市場(chǎng)治理整頓期間，各地通過自查，發(fā)現(xiàn)超范圍劃撥供地2695件，涉及金額6.3億元；違規(guī)低價(jià)出讓土地2065件，涉及金額4.3億元；擅自減免土地出讓金3108件，涉及金額21.6億元；欠繳土地出讓金14355件，涉及金額225.9億元；應(yīng)招標(biāo)拍賣掛牌而協(xié)議出讓的2254件，涉及金額42億元。

　　對(duì)策措施

　　經(jīng)過前幾年的土地市場(chǎng)治理整頓，在中央三令五申，強(qiáng)調(diào)依法行政的今天，如果繼續(xù)出現(xiàn)這種赤裸裸的、毫無顧忌的違法違規(guī)土地出讓行為。那么，只有用“利令智昏”這個(gè)詞，才能解釋得通。在這種鋌而走險(xiǎn)的違法違規(guī)土地出讓行為的背后，往往暗藏著商業(yè)賄賂行為。

　　對(duì)這種赤裸裸的、毫無顧忌的違法違規(guī)行為下，暗藏的商業(yè)賄賂行為的治理，其實(shí)并不困難，因?yàn)橥庑腥艘材芸闯鲞@其中的貓膩。治理的關(guān)鍵在于政務(wù)公開，讓群眾起來監(jiān)督土地出讓的全過程。一旦有群眾舉報(bào)，只要順藤摸瓜，一定能一抓一個(gè)準(zhǔn)。

　　二、形式合法實(shí)質(zhì)違規(guī)行為下潛伏的商業(yè)賄賂行為

　　法律、法規(guī)和政策的制訂，有時(shí)難免要滯后于形勢(shì)發(fā)展的變化。直面法律、法規(guī)和政策中的缺陷和漏洞，及時(shí)進(jìn)行修改和完善，才有可能在最大程度上減少商業(yè)賄賂行為的發(fā)生。

　　表現(xiàn)形式

　　那種借發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)之口，暗地里卻行商業(yè)賄賂之實(shí)，土地出讓時(shí)赤裸裸的違法違規(guī)行為，在科學(xué)發(fā)展觀日益深入人心的今天，已經(jīng)沒有多大迷惑性了。因此，在土地出讓領(lǐng)域，如果存在商業(yè)賄賂行為，現(xiàn)在，更多的是那種表面合法，實(shí)際卻是違法違規(guī)的行為。

　　最典型的表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓時(shí)，假“招拍掛土地”之名，行“協(xié)議低價(jià)出讓”之實(shí)。

　　在土地出讓領(lǐng)域，相對(duì)于過去的“協(xié)議出讓”，土地“招拍掛”毫無疑問是一種有效防治腐敗的方式。但是，任何事情都不可能是絕對(duì)的。如在土地“招拍掛”時(shí)，發(fā)生了商業(yè)賄賂行為，那么，在貪官與奸商的合謀下，“規(guī)劃建設(shè)條件”的“苛刻”，足可以做到嚇跑所有遵紀(jì)守法的開發(fā)商；而只留下那些“心中有底”的，與官員們達(dá)成某種“默契”或某種“溝通”的奸商；以及他們邀請(qǐng)來的，來“友情客串出演”掙“辛苦費(fèi)”的開發(fā)商們。而一旦當(dāng)這塊土地到了實(shí)際開發(fā)建設(shè)時(shí)，其“規(guī)劃條件”的要求又可以“寬松”得讓人“驚詫不已”。此時(shí)的“招拍掛”，實(shí)際早已演變成了“協(xié)議低價(jià)出讓”。這種假土地“招拍掛”之名，行“協(xié)議低價(jià)出讓”之實(shí)的情景，在全國各地的土地批租市場(chǎng)，并非罕見。

　　類似的，更顯隱蔽的，還有“招拍掛土地”周邊的配套設(shè)施，在“招拍掛”前后，毫無預(yù)兆地突然變更。

　　對(duì)策措施

　　土地出讓，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來說，只是整個(gè)開發(fā)過程中的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果只在“土地批租”一個(gè)環(huán)節(jié)上下功夫，那么，“土地批租”環(huán)節(jié)的“招拍掛”，即使設(shè)計(jì)得最完善，也沒多大意義。類似于這種表現(xiàn)形式的商業(yè)賄賂行為的治理，相對(duì)來說，已有一定的難度。

　　以實(shí)質(zhì)的違規(guī)去套形式的合法，難免會(huì)破綻百出。雖然，這種形式合法實(shí)質(zhì)違規(guī)的商業(yè)賄賂行為，治理起來已有一定難度，但是，我們從具體案例的各個(gè)蹊蹺環(huán)節(jié)中，依然不難發(fā)現(xiàn)蛛絲馬跡，從蛛絲馬跡中抽絲剝繭，揭開層層迷霧找出事情真相。

　　當(dāng)然，從整體上治理這種形式的商業(yè)賄賂行為，關(guān)鍵在土地出讓制度的修改和完善。在“土地出讓”環(huán)節(jié)的上、下游，必須要有與“土地招拍掛”相應(yīng)的、統(tǒng)籌的、配套的政策措施的跟進(jìn)。當(dāng)然，這并非國土部門一家之力就能做到的，需要相關(guān)部門的密切配合。只有在土地出讓的整個(gè)過程，實(shí)行了公開、公正、公平的嚴(yán)格管理，才能在最大程度上遏制這種表面合法，實(shí)質(zhì)違規(guī)行為下潛伏的商業(yè)賄賂行為的蔓延。

　　三、完全合法合規(guī)行為下隱伏的商業(yè)賄賂行為

　　魔高一尺，道高一丈。最狡猾的狐貍，也脫不過獵人的眼睛。但前提是獵人的眼睛，得隨著狐貍的狡猾，而變得更加明亮。

　　表現(xiàn)形式

　　商業(yè)賄賂行為，不論是表現(xiàn)為赤裸裸的違法違規(guī)，還是表現(xiàn)為形式合法實(shí)質(zhì)違規(guī)，難免會(huì)留下漏洞，讓人識(shí)破。土地出　　讓領(lǐng)域，表現(xiàn)最為隱蔽的商業(yè)賄賂行為，其操作的過程，是完全合法合規(guī)的。這種商業(yè)賄賂行為，主要表現(xiàn)在土地出讓過程的技術(shù)層面上。

　　經(jīng)營性用地“招拍掛”出讓的前提，首先是政府手中得有土地。按照現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，一般都是政府通過“土地儲(chǔ)備”的形式征收而取得。政府部門去征收時(shí)，自然就得同被征地單位進(jìn)行談判，并且進(jìn)行補(bǔ)償。此時(shí)的補(bǔ)償自然是協(xié)議補(bǔ)償。這就涉及到土地估價(jià)。而且這種土地估價(jià)結(jié)果，在被正式采納應(yīng)用前，往往還要通過政府部門的確認(rèn)。不論是在土地估價(jià)的過程中，還是在估價(jià)結(jié)果的確認(rèn)過程中，以及正式簽訂征收協(xié)議進(jìn)行補(bǔ)償?shù)倪^程中，都有可能發(fā)生商業(yè)賄賂行為。

　　土地出讓領(lǐng)域，表現(xiàn)最為隱蔽的商業(yè)賄賂行為，最典型的例子是——以工業(yè)用地的名義，通過協(xié)議出讓方式，去廉價(jià)圈得土地，然而不久，又以種種借口，將其轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地，在“協(xié)議出讓”和“土地儲(chǔ)備”這兩大環(huán)節(jié)大做手腳，從中獲得特別豐厚的收益。

　　以工業(yè)用地名義“低價(jià)協(xié)議”圈地，最終又通過“土地儲(chǔ)備”的形式，讓政府“高價(jià)協(xié)議”收儲(chǔ)，轉(zhuǎn)換為經(jīng)營性用地。這種特殊的“贏利模式”，最近幾年，在全國各地已經(jīng)越演越烈，其驅(qū)動(dòng)力，就在于這“模式”背后，“高價(jià)協(xié)議”與“低價(jià)協(xié)議”之間的“暴利”。

　�。ó�(dāng)然，也有“低價(jià)協(xié)議”圈得的工業(yè)用地，在政府部門“視而不見”下，直接改變用途，作經(jīng)營性用地使用的；這種情況，則屬前面所講的第一種，即肆無忌憚赤裸裸違法違規(guī)行為下暗藏的商業(yè)賄賂行為了）

　　對(duì)策措施

　　土地市場(chǎng)管理中，地價(jià)問題是核心問題，國土資源領(lǐng)域治理商業(yè)賄賂四個(gè)主要方面之一是“土地、礦權(quán)評(píng)估”。應(yīng)當(dāng)說是很有道理的。土地出讓治理商業(yè)賄賂，最難的難點(diǎn)，其實(shí)也在這里。因?yàn)�，不論是工業(yè)用地的協(xié)議出讓，還是協(xié)議收儲(chǔ)，都涉及到土地估價(jià)。

　　而土地估價(jià)是一門科學(xué)加藝術(shù)的學(xué)科。當(dāng)年香港房地產(chǎn)泡沫破滅前，許多土地（不動(dòng)產(chǎn)）估價(jià)師就接了最后一單，就很能說明土地估價(jià)是個(gè)“入門不易，精通更難”的行業(yè)。在土地估價(jià)環(huán)節(jié)即便沒有發(fā)生商業(yè)賄賂行為，由于不同的土地估價(jià)方法，依據(jù)的理論基礎(chǔ)不同，得出不同的估價(jià)結(jié)果，有時(shí)也是很正常的。

　　但是，這并不是說，對(duì)此類商業(yè)賄賂行為就失手無策了。這類商業(yè)賄賂行為當(dāng)前治理的關(guān)鍵是：一是對(duì)于不同類型用地，必須實(shí)行同一個(gè)類型的供地模式，如對(duì)工業(yè)用地，當(dāng)前也應(yīng)盡可能創(chuàng)造條件，實(shí)行“招拍掛”供地；二是對(duì)于土地用途變更的處置，要盡快出臺(tái)一整套完備的政策規(guī)定；三是要絕對(duì)禁止任何部門和個(gè)人，對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)具體的估價(jià)行為進(jìn)行干預(yù)，一旦發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)懲不�。凰氖峭恋毓纼r(jià)報(bào)告要公開，接受社會(huì)或者至少是同行的監(jiān)督，郎咸平能夠從上市公司公開的財(cái)務(wù)報(bào)表中找出缺漏，相信土地估價(jià)行業(yè)中的專家也不難做到這一點(diǎn)；五是對(duì)土地估價(jià)中的失誤與惡意行為，要謹(jǐn)慎區(qū)分，對(duì)失誤者要追究一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，對(duì)惡意者要追究法律責(zé)任。