三、城市建設中私房用地使用權的終止

　　為實施城市建設規(guī)劃，國家可以將城市私房占用范圍內的國有土地使用權收回后授予新的土地使用者。新的土地使用者應依法以產(chǎn)權調換、作價補償或者產(chǎn)權調換和作價補償相結合等方式就原私房用地使用權人的房屋所有權及土地使用權給予相應補償。

　　城市私房用地使用權終止多是因實施城市建設規(guī)劃需要而進行舊城區(qū)改建，發(fā)生原私有房屋予以拆除的情形。對此產(chǎn)生的法律后果，依《城市房屋拆遷管理條例》第19條的規(guī)定，拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人給予補償。同時，依《土地管理法》第58條第1款第2項及第2款的規(guī)定，為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的，應當對土地使用權人給予適當補償。因此，城市私房用地使用權人可以作為被拆除房屋及其附屬物的所有權人和相應土地的使用權人得到補償。依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第20條的規(guī)定，補償方式有產(chǎn)權調換、作價補償、產(chǎn)權調換和作價補償相結合三種。在三種補償方式中，作價補償是指拆遷人對被拆除的房屋，按其重置價格結合成新結算，對被拆遷人給予補償；產(chǎn)權調換是指拆遷人以異地或再建的房屋作為交換，保留被拆遷人對房屋擁有的所有權的補償方式。

　　四、私房翻建

　　城市私房用地使用權人在原址上翻建房屋，應依法辦理有關審批手續(xù)，取得相應的劃撥國有土地使用權。有關法律、行政法規(guī)或地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應辦理其他手續(xù)的，依規(guī)定。

　　依《城市私有房屋管理條例》第7條第1款第（一）項的規(guī)定，辦理城市私有房屋所有權登記或轉移變更登記手續(xù)時，新建、翻建、擴建房屋的，須提交房屋所在地規(guī)劃管理部門批準的建設許可證和建筑圖紙。經(jīng)審查核實后，城市私房所有人可以換取房屋所有權證。依房地一致原則，城市私房翻建后，私房所有人依法取得房屋所有權證，翻建房屋使用范圍內的土地使用權仍歸其享有。

　　因原城市私房用地使用權是依附于房屋所有權而存在的，房屋一旦拆除，房屋所有權即為滅失，土地使用權也隨之終止。同時，翻建房屋常常發(fā)生用地面積和位置的變動。所以，要求用地者辦理有關審批手續(xù)，由國有土地所有者代表確認其建房用地的劃撥國有土地使用權。這樣規(guī)定有助于維護私房用地的正常秩序，保護國家的土地權益和用地人的合法權益。