四、外商投資企業(yè)場地使用權的內(nèi)容及限制

　　外商投資企業(yè)對場地享有占有權、使用權和部分收益權。外商投資企業(yè)不得擅自將場地使用權轉讓、出租、抵押或再作價出資或入股。外商投資企業(yè)將其場地使用權轉讓、出租、抵押的，應按劃撥國有土地使用權交易有關規(guī)定處置。

　　外商投資企業(yè)場地使用權屬于國有土地使用權的性質(zhì)。企業(yè)作為權利主體，自然可以實際控制場地并依土地使用的目的對其加以利用，通過占有、使用而獲得收益。但是，場地使用權不得隨意處分。其原因在于：第一，外商投資企業(yè)繳付的場地使用費較低，在實踐中一般仍按劃撥國有土地使用權管理，對其享有的權利亦應予以相應的限制；第二，依據(jù)《外商投資企業(yè)土地使用合同》示范文本的規(guī)定，中國合營者已取得的作為投資的土地使用權多為劃撥國有土地使用權，雖在經(jīng)營期內(nèi)可依約定由外商投資企業(yè)享有，但劃撥用地的性質(zhì)仍未改變，未經(jīng)批準，劃撥國有土地使用權不得處分。同時，《外資企業(yè)法實施細則》第36條“外資企業(yè)在經(jīng)營期限內(nèi)未經(jīng)批準，其土地使用權不得轉讓”即為場地使用權的限制性規(guī)定。因而，實際上，場地使用權的內(nèi)容僅包括對土地的占有權、使用權和部分收益權，而不包括處分權。場地使用權若做交易性處分應按劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押的相關規(guī)定處置，即辦理土地使用權出讓手續(xù)，并交納土地出讓金。

　　五、外商投資企業(yè)場地使用權的終止

　　（一）期限屆滿

　　根據(jù)外商投資企業(yè)法的有關規(guī)定，外商投資企業(yè)經(jīng)營期限屆滿的，可以申請延長經(jīng)營期限；經(jīng)審批準予延長經(jīng)營期限的，可繼續(xù)享有場地使用權。但是，外商投資企業(yè)場地使用權制度畢竟為我國改革開放初期實行的土地使用制度。當時，我國憲法和法律都沒用普遍地承認土地有償使用并允許轉讓的制度。在《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》頒布實施后，我國土地有償使用制度日臻完善，地產(chǎn)市場也逐步形成。因此，當外商投資企業(yè)經(jīng)營期限屆滿其提出延長經(jīng)營期限繼續(xù)使用國有土地時，應要求企業(yè)與國有土地所有者代表簽訂國有土地使用權出讓合同或國有土地租賃合同，交納土地出讓金（或由國家以出讓金出資、入股）或土地租金，使之轉為國有土地出讓（含以出讓金作價出資或入股）、國有土地租賃等規(guī)范的有償使用方式。

　　沒有申請延長經(jīng)營期限或者申請延長經(jīng)營期限未獲批準的，依照現(xiàn)行法的規(guī)定，場地使用權應由國家無償收回。其理由在于：中方合資者將其擁有的劃撥國有土地使用權作價出資后，其便對劃撥國有土地使用權僅享有類似于股東權的投資者權益。外商投資企業(yè)經(jīng)營期限屆滿，劃撥國有土地使用權的主體喪失，此時，國家作為土地所有權人自然有權收回由其所有權派生而來的土地使用權。對于地上建筑物、其他附著物的歸屬問題，由于合同簽訂時就已訂明期限，因此，期限屆滿時沒有申請延長經(jīng)營期限或者申請延長經(jīng)營期限未獲批準的，即喪失對地上建筑物、其他附著物的所有權（此時如果繼續(xù)承認其所有權，則根據(jù)“地隨房”的原則，其土地使用權就不可能喪失；如果允許這樣保持土地使用權，則土地使用期限規(guī)定和延長期限的審批制度就形同虛設）。在這種情況下，地上的建筑物、其他附著物由國家無償取得；事先已約定地上建筑物、附著物不需要保留的，則由企業(yè)負擔恢復土地原狀的義務。

　�。ǘ�）因公共利益需要提前收回場地使用權

　　因公共利益需要，提前收回場地使用權的，由于外商投資企業(yè)取得場地使用權已經(jīng)支付了相應的代價，并且地上建筑物、其他附著物仍具有現(xiàn)存價值，出于公平考慮，國家應對場地使用權及地上建筑物、其他附著物給予相應補償。

　�。ㄈ�）因用地者的原因提前收回場地使用權

　　依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)定，外商投資企業(yè)因經(jīng)營不善、嚴重虧損、合營者決定解散或出現(xiàn)章程中規(guī)定的其他解散事由，提前終止經(jīng)營的，或者因外商投資企業(yè)違反中國法律、法規(guī)被依法撤銷、關閉的，由國家無償收回場地使用權。雖然上述兩種情形均是由于場地使用權的主體滅失而導致國家無償收回場地使用權，但由于提前終止的原因不同，對地上建筑物、其他附著物的處置也應有所區(qū)別。在外商投資企業(yè)因解散而提前終止經(jīng)營活動時，附屬于場地上的地上建筑物、其他附著物仍具有現(xiàn)存價值，而且，在提前終止的情況下，投資者可能無法收回投資合取得預期的投資回報，甚至可能蒙受其他損失。但是，由于提前終止不是因為可歸責于政府的原因所致，故國家并無補償?shù)牧x務。如果提前終止經(jīng)營是由合資、合作一方所致，則另一方有權請求對方賠償其因此所受的損失。如果提前終止是由合營雙方或多方的行為所致，則由他們共同地或者按份地承擔因此造成的損失。