�。ㄒ唬┏鲎寚�有土地使用權(quán)年限屆滿

　　1、續(xù)期申請的公益性界限

　　依《城市房地產(chǎn)管理法》第13條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓有最高年限的限制。因此土地使用權(quán)出讓合同中必須明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限。當(dāng)土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，依《城市房地產(chǎn)管理法》第21條 、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條 、第41條 的規(guī)定，土地使用者可以申請續(xù)期。國有土地所有者代表與出讓國有土地使用權(quán)人兩相比較，在法律關(guān)系上后者是弱者，因此立法應(yīng)賦予土地使用者是否續(xù)期的自由決定權(quán)，以保護弱者，平衡雙方當(dāng)事人的利益。除了根據(jù)社會公共利益的需要，國家依法定程序收回土地使用權(quán)，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國有土地所有者代表對土地使用者提出的續(xù)期申請均應(yīng)予以批準(zhǔn)。在此特別強調(diào)，收回的出讓國有土地使用權(quán)國家若非以劃撥方式提供給其他用地者使用，不批準(zhǔn)續(xù)期即不具公共利益性，即為不合法。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期后，國有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金，辦理登記手續(xù)。

　　2、未申請續(xù)期和續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的法律后果

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款 未對在土地使用者未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但依規(guī)定未獲批準(zhǔn)的兩種情形下，國家收回土地使用權(quán)所導(dǎo)致的法律后果加以區(qū)分。這在實踐中亦是一個復(fù)雜的問題。在《城市房地產(chǎn)管理法》起草過程中，對于該問題存在兩種意見，一種認為地上建筑物同土地使用權(quán)一起由國家無償收回；一種認為應(yīng)給予一定補償（或者在合同中約定給予適當(dāng)補償或者按到期的建筑物殘值給予補償），并由后來的土地使用者承擔(dān)這項費用。法律委員會分析各方意見后，認為這個問題比較復(fù)雜，涉及到物權(quán)問題，應(yīng)在物權(quán)法中規(guī)定，本法可以不做規(guī)定。因此實踐中對此出現(xiàn)的情形，多仍依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條 的規(guī)定處理。

　　（二）提前收回出讓國有土地使用權(quán)

　　土地使用權(quán)是土地使用權(quán)人與國有土地所有者代表通過簽訂合同設(shè)立的一項相對獨立的他物權(quán)，通常情況下，出讓方不得提前收回。雖然“合同即法律”，但任何合同在履行中都隨時可能出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，因此，合同法賦予合同當(dāng)事人在特殊情況下的合同解除權(quán)。土地使用權(quán)出讓合同作為合同的一種，亦應(yīng)允許出讓方在特殊情況下單方解除合同，提前收回出讓國有土地使用權(quán)，這也是符合國際慣例的，即使是在實行土地私有制，主張私有財產(chǎn)神圣不可侵犯的國家里，也都保留了國家在必要時征收私人土地的權(quán)利。