�。�3）違約責(zé)任

　　從民事法律關(guān)系的角度觀之，通過出讓方式取得的土地使用權(quán)具有相對的獨立性，在土地使用權(quán)存續(xù)期間，權(quán)利人對出讓土地享有占有、使用、收益和部分處分權(quán)，即具有物權(quán)的性質(zhì)。因此，作為國有土地所有者代表的出讓方，為了保證國有土地的合理、有效利用，必然要通過土地使用權(quán)出讓合同對土地使用者的權(quán)利范圍進(jìn)行設(shè)定，并依法或依約定追究其違反土地使用權(quán)出讓合同的行為責(zé)任。

　　按合同約定的用途、期限開發(fā)土地是土地使用權(quán)出讓合同效力的體現(xiàn)，土地使用權(quán)出讓合同依法成立、生效后，即具有法律約束力，當(dāng)事人雙方均應(yīng)一體遵循。出讓國有土地使用權(quán)人不按出讓合同約定的土地用途和動工開發(fā)期限開發(fā)土地，是一種違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　為了促進(jìn)土地資源的保護(hù)和有效利用，土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的期限開發(fā)土地。超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費 .

　　參照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合實踐中的一些具體作法，對針對超過合同約定期限滿二年未開發(fā)利用土地的情形，應(yīng)適當(dāng)予以突破。由于出讓金的數(shù)額一般都較大，如果硬性規(guī)定由國家無償收回出讓國有土地使用權(quán)，則會導(dǎo)致土地使用者的極大損失，盡管是由其違反合同約定、惰于行使權(quán)利造成，但亦難免有苛之過嚴(yán)之嫌，顯然有失公平，且實踐中亦難以操作，從而使該規(guī)定形同虛設(shè)。

　　對此，應(yīng)由國有土地所有者代表對該出讓國有土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣或變賣，并在扣除違約金及相關(guān)費用后，將剩余價款返還給原出讓國有土地使用權(quán)人。而對于無人應(yīng)買的，惰于行使權(quán)利之人固然不能免除其違約責(zé)任，但同樣是由于出讓金數(shù)額較大，如果由國家將出讓金在扣除違約金及相關(guān)費用后返還原出讓國有土地使用權(quán)人，就會對國家財政造成負(fù)擔(dān)，顯然，這也是不公平的。

　　對此，應(yīng)中止原土地使用權(quán)出讓合同關(guān)系，即無人應(yīng)買的，國家無償收回出讓國有土地使用權(quán)，但原出讓合同關(guān)系只發(fā)生中止的法律效力，待該土地使用者需用地時，國家應(yīng)再提供其相當(dāng)?shù)耐恋�，繼續(xù)履行原土地使用權(quán)出讓合同。對于收回出讓國有土地使用權(quán)的土地，能耕種的，可作為國有農(nóng)用地處置；不能耕種的國家可通過出讓、租賃、劃撥方式提供給其他需用地者。

　　另外，土地作為一種稀缺資源，在經(jīng)濟生活中一般都具有增值的潛力，為了更有效地保護(hù)和利用土地資源，防止土地使用人不從事土地開發(fā)，單純利用土地進(jìn)行投機牟利的炒地皮現(xiàn)象發(fā)生，對未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的情形，立法應(yīng)作出不得轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押的禁止性規(guī)定。