第三章 初始土地登記

　　第一節(jié) 初始土地登記概述

　　一、初始土地登記的概念

　　按照《土地登記規(guī)則》第二條的規(guī)定，初始土地登記又稱(chēng)總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進(jìn)行的普遍登記。

　　需要進(jìn)行初始土地登記的主要有兩種情況：一是從未進(jìn)行過(guò)土地登記的地區(qū)；二是原有登記需要全面更新的，如土地整理或國(guó)家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對(duì)原已登記過(guò)的區(qū)域進(jìn)行全面的重新登記。初始土地登記是變更土地登記的基礎(chǔ)，通過(guò)初始土地登記建立起來(lái)的轄區(qū)每宗土地的表、卡、證是以后變更土地登記的根據(jù)，沒(méi)有初始土地登記，變更土地登記就無(wú)從談起。

　　二、初始土地登記的特點(diǎn)來(lái)源：

　　階段性。初始土地登記有期限，持續(xù)一段時(shí)間后即告結(jié)束。

　　全域性。初始土地登記作業(yè)區(qū)是一個(gè)行政轄區(qū)，它通常是一個(gè)縣或市。

　　集中性。初始土地登記是在一定范圍和時(shí)間內(nèi)有計(jì)劃集體統(tǒng)一進(jìn)行的。

　　相對(duì)于土地登記的一般程序，初始土地登記的程序有其三個(gè)特殊性：一是增加了準(zhǔn)備工作。這是因?yàn)槌跏纪恋氐怯浭窃谝欢ǖ臅r(shí)間內(nèi)對(duì)一定區(qū)域的土地進(jìn)行的集中、普遍的第一次登記，工作量大、時(shí)間集中，又是第一次登記，準(zhǔn)備工作顯得特別重要，故在初始土地登記中，把準(zhǔn)備工作作為一項(xiàng)突出的重要內(nèi)容，列為初始土地登記工作程序的第一步。二是增加了通告。初始土地登記的申請(qǐng)事先要由市、縣人民政府發(fā)布通告。三是增加了公告。權(quán)屬審核的結(jié)果要進(jìn)行公告。

　　三、我國(guó)初始土地登記概況

　　（一）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記

　　1987年9月，為了適應(yīng)土地管理體制、土地使用制度改革和開(kāi)征土地使用稅的需要，原國(guó)家土地管理局要求各地開(kāi)展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的申報(bào)工作，建立初步的地籍檔案。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進(jìn)行了土地登記發(fā)證試點(diǎn)，并取得了初步經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)的指示精神，原國(guó)家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續(xù)下發(fā)了《關(guān)于擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)和開(kāi)展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作的通知》（（88）國(guó)土[籍]字第67號(hào)）、《關(guān)于加快城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作的通知》（（88）國(guó)土[籍]字第100號(hào)），決定全面開(kāi)展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的申報(bào)。

　　城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作是依法進(jìn)行國(guó)有土地登記發(fā)證的第一步，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作的若干規(guī)定》，土地使用權(quán)的申報(bào)以市、縣為單位組織進(jìn)行，申報(bào)范圍是全國(guó)城市、縣城、建制鎮(zhèn)建成區(qū)，獨(dú)立工礦及企事業(yè)單位的國(guó)有土地使用權(quán)；土地使用權(quán)申報(bào)者是申報(bào)范圍內(nèi)一切使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人；具體工作由市、縣土地管理部門(mén)承辦。1990年11月原國(guó)家土地管理局在西安召開(kāi)“全國(guó)地籍管理研討會(huì)”，會(huì)議在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了地籍管理的發(fā)展戰(zhàn)略，明確了地籍管理的目標(biāo)和技術(shù)路線。會(huì)后，中國(guó)的地籍管理工作進(jìn)入全面開(kāi)展時(shí)期，全國(guó)初始土地登記工作全面鋪開(kāi)。1993年至1994年，土地登記在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上明顯加快，“國(guó)有土地使用證”發(fā)證率達(dá)到55%.同期，制定了《土地變更登記若干規(guī)定》和《土地登記規(guī)范化意見(jiàn)》，并在5個(gè)城市開(kāi)展了城鎮(zhèn)日常地籍試點(diǎn)，土地登記在規(guī)范土地市場(chǎng)中的作用得到初步發(fā)揮。

　�。ǘ�）農(nóng)村集體土地所有權(quán)初始登記2001年11月9日，國(guó)土資源部發(fā)出了《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)[2001]359號(hào)），決定在已有基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大力度，全面部署開(kāi)展全國(guó)集體土地所有權(quán)初始登記工作。 并強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，確定集體土地所有權(quán)主體。具體確權(quán)要求如下：

　　1.凡是土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組（原生產(chǎn)隊(duì)）界線，不論是以村的名義還是以組的名義與農(nóng)戶(hù)簽訂承包合同，土地應(yīng)確認(rèn)給村民小組農(nóng)民集體所有�？紤]到各地的差異和村民小組組織機(jī)構(gòu)不健全的實(shí)際，在具體登記發(fā)證時(shí)，可采取兩種方式進(jìn)行：一是有條件的地區(qū)，可將《集體土地所有權(quán)證》直接發(fā)放到村民小組農(nóng)民集體；二是采取“組有村管”的方式，將《集體土地所有權(quán)證》發(fā)放到村，由村委會(huì)代管。為體現(xiàn)村民小組農(nóng)民集體的所有權(quán)主體地位，土地證書(shū)所有者一欄仍填寫(xiě)村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體的名稱(chēng)，并注明土地所有權(quán)分別由村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體所有。待條件成熟時(shí)，可將《集體土地所有權(quán)證》換發(fā)到組。對(duì)于已經(jīng)打破了村民小組農(nóng)民集體土地界線的地區(qū)，應(yīng)本著尊重歷史，承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的原則，對(duì)這部分土地承認(rèn)現(xiàn)狀，明確由村農(nóng)民集體所有。

　　2.能夠證明土地已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，土地所有權(quán)應(yīng)依法確認(rèn)給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。沒(méi)有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府代管�！　�3.不能證明屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有或村民小組農(nóng)民集體所有的集體土地，應(yīng)依法確認(rèn)給村農(nóng)民集體所有。

　　土地所有權(quán)主體以“XX村（組、鄉(xiāng)）農(nóng)民集體”表示。

　　集體土地所有權(quán)初始登記的基本單元也是宗地。在集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作中，宗地的劃分要注意以下幾點(diǎn)：　　2.同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等線狀國(guó)有或其他集體土地分割的，原則上應(yīng)分別劃分宗地。對(duì)線狀地物狹窄、圖上難以準(zhǔn)確反映其實(shí)地狀況的，也可不單獨(dú)分宗，但要在調(diào)查時(shí)注明，并相應(yīng)扣除其面積。

　　3.有爭(zhēng)議的土地，不得劃入任何宗地，待爭(zhēng)議調(diào)解、處理、確權(quán)后，再行劃入相關(guān)宗地或單獨(dú)立宗。