二、土地登記制度

　　當(dāng)今世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，雖在具體做法上不盡一致，但大體可分為契約登記、權(quán)利登記和托倫斯登記三種基本制度。

　　（一）契約登記制度

　　契約登記制度由法國(guó)首創(chuàng)，故又稱“法國(guó)土地登記制度”，英國(guó)、美國(guó)及我國(guó)的香港地區(qū)均采用這種土地登記制度。其主要特點(diǎn)為：

　　1、采用意思主義立法。土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權(quán)利變動(dòng)的法律后果，以契約為生效要件。土地登記只是對(duì)抗第三人的要件，即未經(jīng)登記的土地權(quán)利不得對(duì)抗第三人。

　　2、采取形式審查主義。土地登記機(jī)關(guān)對(duì)土地登記申請(qǐng)不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，而只進(jìn)行形式審查，完全按照土地登記申請(qǐng)人提交的文件資料予以審查，不過問土地權(quán)利是否真實(shí)等事項(xiàng)。

　　3、登記無(wú)公信力。已經(jīng)登記完畢的土地權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)，當(dāng)有第三人主張其權(quán)利時(shí)，仍應(yīng)按照實(shí)體法律決定該土地權(quán)利的歸屬。

　　4、登記無(wú)強(qiáng)制作用。土地權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)是否登記，依當(dāng)事人雙方意愿，政府無(wú)強(qiáng)制要求。

　　5、登記簿的編成采取人的編成主義。由于不是強(qiáng)制登記，所以土地登記簿的編成不采用物的編成主義，即不是以土地為標(biāo)準(zhǔn)，而是以土地權(quán)利人登記的次序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)編成。

　　6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記機(jī)關(guān)只在土地登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利憑證。

　　7、土地權(quán)利以動(dòng)態(tài)登記為主。土地登記包括土地權(quán)利和土地權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)的登記，僅對(duì)土地權(quán)利現(xiàn)在狀態(tài)的登記為靜態(tài)登記，對(duì)土地權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)的登記為動(dòng)態(tài)登記，后者為登記的主要狀態(tài)。

　　（二）權(quán)利登記制度

　　權(quán)利登記制度發(fā)源于德國(guó)，故又稱“德國(guó)主義登記制度”。其主要特點(diǎn)為：

　　1、采用形式主義立法。土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的生效要件，土地權(quán)利的取得或變動(dòng)不經(jīng)登記不發(fā)生效力。換言之，土地權(quán)利變動(dòng)只有到土地登記機(jī)關(guān)辦理登記后，才產(chǎn)生法律效力。

　　2、采取實(shí)質(zhì)審查主義。土地登記機(jī)關(guān)不僅審查土地登記申請(qǐng)人提交的文件資料等登記所必備的形式要件，而且對(duì)土地權(quán)利變更的原因和事實(shí)以及是否符合有關(guān)法律規(guī)定等進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。

　　3、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)按照實(shí)體法不成立或無(wú)效，對(duì)于善意取得土地權(quán)利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負(fù)返還義務(wù)。

　　4、強(qiáng)制性登記。一切土地權(quán)利的發(fā)生和變更均必須登記。

　　5、登記簿的編成采取物的編成主義。土地登記簿以土地為標(biāo)準(zhǔn)，另外按照登記的先后順序編成。

　　6、不頒發(fā)權(quán)利憑證。登記機(jī)關(guān)只在登記簿上登記，不向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利憑證。

　　7、土地權(quán)利人以靜態(tài)登記為主。土地均應(yīng)先登記現(xiàn)在的權(quán)利狀態(tài)，待變動(dòng)時(shí)，再登記變動(dòng)時(shí)的狀態(tài)。