物業(yè)管理服務受益主體的廣泛性和差異性

　　物業(yè)管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性，這是物業(yè)服務合同區(qū)別一般委托合同的一個顯著特點。首先，物業(yè)服務合同中服務內(nèi)容、服務標準、服務期限，雙方當事人的權(quán)利和義務、違約責任等約定，必須是全體業(yè)主的合意。但對于業(yè)主群體來講，很難實現(xiàn)所有業(yè)主認識完全一致，總會有部分業(yè)主或個別業(yè)主持有異議。因此，必須從業(yè)主整體利益出發(fā)，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則決定物業(yè)管理服務事項，然后再以全體業(yè)主的名義，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。其次，各個業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的認識也是不一致的，有的業(yè)主對服務表示滿意，有的業(yè)主則不滿意，這就給客觀評價物業(yè)服務質(zhì)量帶來一定困難。

　　在此情況下，物業(yè)服務合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務的檢驗標準，這就要求物業(yè)管理企業(yè)細化物業(yè)服務合同，對服務項目，服務標準，各項服務的違約責任等方面的約定盡可能具體、明確、完備。同時，物業(yè)管理企業(yè)還應當經(jīng)常進行客戶調(diào)查，跟蹤掌握大多數(shù)業(yè)主的普遍需求和服務評價，以保證受益群體的最大化。