1．價格換算（即建立價格可比基礎(chǔ)）

　　選取了可比實例之后，需先對可比實例的成交價格進行換算處理，統(tǒng)一到估價對象的價格單位。建立價格可比基礎(chǔ)包括如下五個方面：

　�。�1）統(tǒng)一付款方式；

　�。�2）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；

　�。�3）統(tǒng)一采用單價；

　�。�4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵：

　　物業(yè)交易中，有按建筑面積計價、有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算公式如下：

　　建筑面積下的價格一套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積／建筑面積

　�。�5）統(tǒng)一面積單位：

　　平方米下的價格一公頃下的價格/10000；平方米下的價格一畝下的價格/666. 67

　　2．價格修正（即交易情況修正）：將實例的不正常成交價格修正為正常的交易價格。

　　進行交易情況修正，主要依靠估價人員的估價理論知識、實踐經(jīng)驗和對當?shù)匚飿I(yè)市場行情、交易習慣等的深入了解作出判斷。但對稅費的非正常負擔，可直接計算。買賣雙方依法各自繳納自己應繳納的稅費下的價格是正常成交價格。但在物業(yè)交易中，往往出現(xiàn)雙方協(xié)議由某一方繳納全部稅費的情形，這就需要進行修正。主要是把握下列公式：

　　正常成交價格一賣方實際得到的價格十應由賣方繳納的稅費

　　正常成交價格一賣方實際得到的價格/（1-應由賣方繳納的稅費比率）

　�。ㄔ�理：正常成交價格中包含了應由賣方繳納的稅費。）

　　正常成交價格一買方實際付出的價格一應由買方繳納的稅費

　　正常成交價格一買方實際付出的價格/（1+應由買方繳納的稅費比率）

　�。ㄔ�理：正常成交價格中不包含應由買方繳納的稅費。）

　　教材[例4-5]勘誤：

　　[解]該宗物業(yè)的正常成交價格求取如下：

　　正常成交價格一買方實際付出的價格/（1+應由買方繳納的稅費比率）

　　=2625/（1+5%）=2500元/II12

　　3．物業(yè)狀況調(diào)整

　　是將可比實例在其自身物業(yè)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象物業(yè)狀況下的價格。物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整。

　　4．交易日期調(diào)整（市場狀況調(diào)整）

　　是將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，又稱為物業(yè)市場狀況調(diào)整。

　　物業(yè)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實例物業(yè)狀況好于估價對象物業(yè)狀況，則應對可比實例價格作減價調(diào)整；反之，則應作增價調(diào)整。