物業(yè)經營管理服務的目標

　　物業(yè)經營管理服務的目標，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經濟壽命的全壽命周期內，持續(xù)滿足租戶正�？臻g使用需求，在實現物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　物業(yè)經營管理的對象

　　物業(yè)經營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設施等。

　　物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。

　　專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎上，獲得物業(yè)管理業(yè)務。

　　管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經營管理績效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。

　　綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。

　　物業(yè)經營管理不同層次之間的關系

　　物業(yè)管理、設施管理、資產管理和組合投資管理的關系中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，資產管理和組合投資管理以策略性管理為主。

　　從開發(fā)項目竣工投入使用開始，對房地產資產進行全壽命周期的管理，是包括物業(yè)管理、設施管理、資產管理和組合投資管理在內的物業(yè)管理師的責任。

　　物業(yè)管理的核心工作，是對房地產物業(yè)資產進行日常的維護和維修，并向入住的業(yè)主或客戶提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀況。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經營管理的全部內容。

　　房地產資產管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運行績效，根據物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現，管理并評估物業(yè)管理公司的工作，協助物業(yè)管理公司與租戶的關系，定期進行資產的投資分析和運營狀況分析。

　　組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制訂并執(zhí)行組合投資策略，設計和調整房地產資產的資本結構，負責策略資產的配置和衍生工具的應用，監(jiān)督物業(yè)購買處置、資產管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現金管理。

　　房地產組合投資管理包括：確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標，評估資產管理公司的績效，審批資產管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃以保持資產的良好運行狀態(tài)和市場競爭力，管理資產以實現組合投資收益的最大化，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。