(1)要具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應(yīng)的條件,容易出現(xiàn)的問題有:
A.收益的確定不是采用客觀收益,而是采用實(shí)際收益;
B.收益不是長期可固定取得的收益,也不是安全可靠的收益;
C.未明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式;
D.忽略了其他衍生收益,如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等;
已未考慮房屋的閑置(即空房損失等)。
(2)總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和條項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn),容易出現(xiàn)的問題有:
A.未考慮收益的方式,盲目地確定費(fèi)用;
B.確定年折舊費(fèi)時,缺少對房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明,同時在計(jì)算年折舊費(fèi)時,對折舊年限把握不準(zhǔn);
C.將利息計(jì)入總費(fèi)用中。
(3)說明純收益的測算依據(jù)和方法。
(4)明確說明還原利率(土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率)的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。
(5)明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定。
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