土地估價實務(wù)基礎(chǔ)：年產(chǎn)值倍數(shù)測算法

2014-08-08 09:40　來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)整理　打印 | 收藏 |

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　　1.基本概念

　　年產(chǎn)值倍數(shù)測算法是以土地年產(chǎn)值為基礎(chǔ)，按照一定倍數(shù)測算征地區(qū)片價的方法。征地區(qū)片價等于土地補償費和安置補助費之和。其中，土地補償費和安置補助費按照土地綜合年產(chǎn)值的倍數(shù)計算。

　　2.基本公式

　　基本公式為：

　　Px=V×n+V×m

　　式中：P——征地區(qū)片價；

　　V——區(qū)片土地年產(chǎn)值；

　　n——區(qū)片土地補償倍數(shù)；

　　m——區(qū)片安置補償倍數(shù)。

　　3.具體步驟：

　�。�1）確定區(qū)片土地年產(chǎn)值

　　區(qū)片土地年產(chǎn)值依據(jù)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準或者通過調(diào)查前三年平均產(chǎn)值確定。

　�。�2）確定土地補償倍數(shù)和安置補助倍數(shù)

　　土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定；按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地補償安置費用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導致無地農(nóng)民社會保障費用的，經(jīng)省級人民政府批準應(yīng)當提高倍數(shù)；土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經(jīng)依法批準占用基本農(nóng)田的，征地補償按當?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a償標準執(zhí)行。

　　制訂了統(tǒng)一補償倍數(shù)的地方采用統(tǒng)一補償倍數(shù)。

　�。�3）計算征地區(qū)片價

　　將各區(qū)片土地年產(chǎn)值、土地補償費和安置補助費倍數(shù)代人上述公式，計算得到各征地區(qū)片價。

　　征地區(qū)片綜合地價的表達形式

　　征地區(qū)片綜合地價的表達形式主要有：

　�。�1）征地區(qū)片綜合地價表；

　�。�2）征地區(qū)片綜合地價分布圖。

　　征地區(qū)片綜合地價在征地補償估價中的應(yīng)用

　　征地區(qū)片綜合地價體系建立以后，在實際的征地補償估價中就可以運用征地區(qū)片綜合地價，考慮區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地的質(zhì)量狀況、人均耕地水平和區(qū)域位置狀況、農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平等因素的影響，修正確定征地補償費用。其評估原理與基準地價系數(shù)修正法相近。

責任編輯：芊墨