土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益

1、土地取得費(fèi)用：征地補(bǔ)償費(fèi)〔6-10倍〕、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〔4-6倍〕，總和不超過30倍

2、土地開發(fā)費(fèi)用：開發(fā)費(fèi)用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)

首先必須準(zhǔn)確確定土地開發(fā)程度，注意，準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度、紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象〈重點〉。

然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開發(fā)費(fèi)，注意，土地開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖栴}。

分?jǐn)偟幕�本原理：�?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度×設(shè)施總費(fèi)用

3、稅費(fèi)的計算〔耕地占用稅等〕：有些地方跟土地取得費(fèi)合在一起計算，題目給什么就算什么，不給不算。

4、計算投資利息〔貸款利息〕：跟剩余法中利息計算差不多，注意計息基數(shù)（前三項）、計息方式和計息期。

5、計算投資利潤（計算基數(shù)也是前三項）：投資利潤=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）×投資回報率

6、確定土地增值收益：土地增殖收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）×土地增殖收益率

7、計算、修正和確定估價結(jié)果：個別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正。成本逼近法計算出價格后，還需通過市場資料進(jìn)行比較修正。