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土地估價師

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案例與報告:土地估價的主要技術(shù)參數(shù)選擇

2015-02-10 08:16 來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 打印 | 收藏 |
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  1、市場比較法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題

  (1)因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)價報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近,且修正幅度應(yīng)參考基準(zhǔn)地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度。

  (2)指標(biāo)量化要科學(xué)合理。在確定修正幅度時,不同用途,其地價影響因素、影響程度不同。如住宅用地,對公共交通便捷度的要求較高,修正幅度可定高些;道路通達(dá)度對住宅用地有影響,但影響程度不如交通便捷度大,即其權(quán)重相對較小,修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達(dá)度對地價影響程度大,公共交通便捷度對其地價的影響程度相對較小。

  2、收益還原法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題

  (1)要具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應(yīng)的條件,容易出現(xiàn)的問題有:

  A.收益的確定不是采用客觀收益,而是采用實際收益;

  B.收益不是長期可固定取得的收益,也不是安全可靠的收益;

  C.未明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式;

  D.忽略了其他衍生收益,如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等;

  E.未考慮房屋的閑置(即空房損失等)。

 。2)總費(fèi)用中涉及到的項目和各項標(biāo)準(zhǔn),要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn),容易出現(xiàn)的問題有:

  A.未考慮收益的方式,盲目地確定費(fèi)用;

  B.確定年折舊費(fèi)時,缺少對房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明,同時在計算年折舊費(fèi)時,對折舊年限把握不準(zhǔn);

  C.將利息計入總費(fèi)用中。

責(zé)任編輯:南瓜妹
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