一、土地估價概念

　　土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下及某一時點的價格的過程。

　　二、預期收益原則

　　土地投資者是在預測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進行細致分析和預測，準確預測該土地現(xiàn)在以至未來能給權利人帶來的利潤總和，即收益價格。

　　預期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價人員必須對價格的形成因素認真分析，并對將來的變動趨勢作客觀合理的預測，應排除脫離現(xiàn)實的使用或因投機及違法使用土地所獲收益的預測。

　　預期收益原則，對土地估價中的地區(qū)分析、交易實例價格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價實踐中，剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預期收益原則的具體應用。