按照《物權法》第9條的規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生法律效力，未經登記，不發(fā)生法律效力，但法律另有規(guī)定的除外。這就是說，設立、變更或消滅不動產物權，原則上都要登記，不登記不承認其物權，也不承認物權的任何變動。法律另有規(guī)定的除外主要指4種情況：

　　一是第9條第二款的規(guī)定，依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。為什么可以不登記？因為登記是起一個公示作用，法律已經明確規(guī)定這些自然資源屬于國家所有，已起到了公示作用，所以不必再履行登記手續(xù)。這里所講的是國家所有自然資源，是所有權可以不登記，但使用權仍然要登記。

　　二是第二章第三節(jié)規(guī)定的三種特殊情況，也可以不登記即產生物權。第28條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。即拿著法院判決等，不辦理過戶登記，也承認判決書上寫的權利人就是該不動產的權利人。第29條規(guī)定，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。即父親死亡，兒子繼承，兒子不去辦理變更登記，也承認兒子對該不動產享有物權。第30條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。農民在宅基地上建房子，該房子不登記，也承認他的物權效力。以上三種情況都是法律規(guī)定可以不登記的，但第31條有一個特別規(guī)定，依照本法第二十八條至三十條規(guī)定享有不動產物權，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經登記，不發(fā)生效力。舉個例子說明這話什么意思，某房產原來歸夫妻共有，雙方離婚后，法院判決該房產歸女方所有，女方可以不登記，女方拿著判決書，就能證明歸她所有。但是如果女方要求處分該房產，就必須去辦理登記，否則不符合法律規(guī)定。繼承或者合法建造的房產也是如此，處分必須登記，不登記，不可以對抗善意第三人。

　　三是土地承包經營權，自合同簽訂之日起，承認其物權，不用辦理登記。

　　四是對地役權的規(guī)定。地役權是為了自己的便利，利用他人土地享有的權利。例如，甲要鋪設一條管道，必須利用乙的土地，否則就會繞圈子增加成本。這樣，甲乙雙方簽訂一個合同，雙方同意即可。雖然地役權是雙方合同生效時設立，但未經登記，不得對抗善意第三人。