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估價技術(shù)路線
現(xiàn)需要對某幢商住綜合樓進(jìn)行抵押估價，請寫出估價技術(shù)路線。
【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)路線及估價方法。針對抵押目的，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，先得出未設(shè)定法定優(yōu)先受償款的市場價值，再扣除法定優(yōu)先受償款，得出抵押價值。
(1)對該綜合樓商業(yè)及住宅分別采用不同的估價方法進(jìn)行評估，得出各部分的價格，然后求和得出總價。
1)計算出商業(yè)、住宅的建筑面積。
2)商業(yè)部分采用收益法進(jìn)行評估，居住部分可搜集可比實例，采用比較法進(jìn)行評估。
3)兩者匯總得出總價。
(2)把該綜合樓作為整體，采用成本法得出總價。
1)采用比較法或基準(zhǔn)地價修正法計算出土地價格。
2)采用成本法計算出建筑物的價格。
3)土地價格和建筑物價格相加得出房地產(chǎn)總價。
(3)對上述兩方法計算出的該綜合樓總價進(jìn)行平均。
(4)根據(jù)平均值再結(jié)合估價經(jīng)驗決定最終估價值。參見教材P223。
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