物業(yè)管理從業(yè)人員資格認定與培訓

　　美國物業(yè)管理從業(yè)人員資格認定，主要由全美物業(yè)管理協(xié)會（IREM）進行。目前，美國有三種資質的認定：

　　注冊物業(yè)管理經理（Certified　Property　Manager，簡稱為CPM）。主要是指管理大型居住、商業(yè)、零售或工業(yè)物業(yè)或者綜合物業(yè)，并且對管理的物業(yè)成效負責的管理者。

　　合格樓宇經理（Accredited　Residential　Manager，簡稱為ARM）。主要是指管理一些住宅物業(yè)，如受政府補助的中低收入者居住的公寓、私房業(yè)主的活動或共管協(xié)會（相當于中國的業(yè)主委員會）、獨立家庭住宅或活動住宅庭院，并且主要負責場所管理的管理者。

　　合格管理公司（Accredited　Manager　Organization，簡稱為AMO）。主要是指房地產管理公司，或是房地產公司中的物業(yè)管理部門。

　　1.如何成為一名注冊物業(yè)管理經理（CPM）

　　（1）申請成為CPM候選人。CPM是美國高資格物業(yè)管理專業(yè)人士的重要標志。這一職銜是IREM授予房地產管理領域中的杰出人物。要想成為一位CPM者，先要成為一名CPM候選人。CPM的候選人條件是：

　　①提交一個CPM候選人申請，一般申請費用為幾百美元，并不予退還；

　　②有高中畢業(yè)證書并且已到了法定年齡；

　　③申請時正在從事物業(yè)管理行業(yè)，并且至少有12個月的合格的物業(yè)管理經歷；

　　④持有物業(yè)管理許可并提交復印件，沒有許可的要提交未被要求持有的原因；

　　⑤同意物業(yè)經理職業(yè)道德規(guī)程；

　　⑥取得當地IREM分會的同意。

　　一旦被批準成為CPM候選人，可以在最短一年和最長十年達到所有要求并被批準成為CPM成員。

　　（2）CPM的注冊。當從CPM候選人批準成為CPM正式成員后，還必須達到IREM的要求，成功地進行注冊。IREM采取計算分數的方法來注冊CPM.IREM要求成為CPM總共需要260分。其中，160分為規(guī)定分和100分為可選分，并還應滿足其他要求。以下是IREM為取得CPM的候選人提供必須通過或擁有的取得CPM分值的八個方面：

　　第一，經過IREM物業(yè)管理課程培訓（可取得30規(guī)定分，等于100可選分）。

　　所有CPM候選人可根據自身的特定教育需求來確定自己的培訓路徑。每個候選人至少需要30分的IREM課程分數，以及附加分來完成此項要求。主要課程有物業(yè)維護、運營與管理、物業(yè)經理的人力資源開發(fā)戰(zhàn)略、多家庭物業(yè)的營銷與出租戰(zhàn)略、物業(yè)經理應了解的財務計算與金融戰(zhàn)略、房地資產的金融與估價戰(zhàn)略、測評房地資產的性能、房地資產決策中投資標準應用、撰寫與使用物業(yè)管理計劃等。

　　第二，取得CPM證書考試合格（30規(guī)定分）。

　　所有候選人應通過一項證書考試，以便獲得完整的CPM職銜。考試的內容為實踐經歷和課程培訓的知識。

　　第三，撰寫一份物業(yè)管理計劃論文（20規(guī)定分）。

　　撰寫人需要準備一份管理計劃論文，使IREM能夠認識候選人從IREM所學到的管理知識以及候選人自己的專業(yè)經歷。候選人依據IREM的詳細指南自選真實物業(yè)撰寫計劃。

　　第四，道德考評（20規(guī)定分）。作為候選人，且后來成為CPM成員，需要承諾贊成CPM的職業(yè)道德。另外，還需要參加與通過IREM的道德課程。

　　第五，職業(yè)經歷要求（60規(guī)定分，等于100可選分）。

　　工作經歷是CPM職銜整體構成所需要的部分。IREM要求，候選人合格的物業(yè)管理的每個月經歷等于一個規(guī)定分，5年等于60規(guī)定分。

　　第六，正規(guī)大學教育（90可選分）

　　①大學學位：司獲得70分；

　　⑦大學課程：17門特定學科中任意學科的每門課程5分，每科一門。

　　第七，其他繼續(xù)教育（等于100可選分）

　　候選人參加并成功地完成其他專業(yè)房地產協(xié)會的課程，可獲得選分。

　　第八，其他職銜（20可選分）

　　候選人擁有任何一項認可的房地產職銜，例如CCIM、PRA．CSM、PCAM等，就可獲得20可選分。

　　2.如何成為ARM

　　ARM代表合格樓宇經理。該職銜由IREM授予管理住宅物業(yè)的專家。ARM候選人主要是負責管理出租公寓綜合樓、出租活動住宅、出租共管住宅、出租單棟家庭住宅、一居室公寓等。

　　（1）成為一個ARM的申請者

　　①提出ARM申請，并交一定的申請程序費；

　　②作為ARM申請者，候選人可以保留申請資格5年，在此期間內達到所有要求并被批準成為ARM資格。

　　（2）成為一個ARM.

　　要成為一個ARM，要滿足以下4個條件：

　　第一，IREM教育。候選人需要至少5分的IREM課程分數。建議課程有：管理房地產維護運營（分值：2）、房地產經理的基本營銷與出租知識（分值：2）、多家庭物業(yè)的營銷與出租戰(zhàn)略（分值：2）、房地產經理的基本預算與會計學知識（分值：2）、成功的場所管理（分值：5）。

　　第二，所有ARM候選人應通過一次考試以獲得ARM職銜。這些項目有：維護運營、營銷與出租、合法與風險管理、人力資源管理、金融操作、道德。通過考試，可在這些領域證明候選人作為住宅房地產經理的專業(yè)能力。

　　第三，遵守職業(yè)道德。ARM候選人需要承諾贊成合格樓宇經理的職業(yè)道德。

　　第四，經歷。ARM候選人需要至少符合以下兩項經歷要求：1）最低住宅管理要求；2）不同住宅類型的最低組合。以上兩項要求IREM有詳細規(guī)定。

　　3.如何成為合格的管理公司AMO

　　AMO代表合格的管理公司，該職銜由IREM授予物業(yè)管理公司。

　　（1）成為AMO的第一步是提出申請，并交一定的申請程序費；

　　（2）如果符合下面的標準，候選公司便可成為AMO.

　　第一，一位執(zhí)行CPM負責。如果候選公司有一位CPM負責房地產經營管理，且在申請AMO程序前該人已在此職位上至少180天，則候選公司符合要求。該人系AMO公司的執(zhí)行CPM.

　　一位稱職的CPM應主要負責提供公司的房地產管理服務及發(fā)展公司的房地產管理策略與計劃。

　　第二，完成IREM教育。候選AMO公司的執(zhí)行CPM應成功地完成特定的IREM課程，以達到AMO的教育要求。設定這些執(zhí)行課程用于增加有工作經驗的物業(yè)經理的技能且內含提高決策能力的范疇。

　　規(guī)定課程：房地產管理公司的商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略

　　可選課程：利用客戶期望值來提升房地產管理業(yè)務

　　第三，道德要求。擁有AMO頭銜的公司必須對遵照道德規(guī)章作出職業(yè)承諾，該規(guī)章由IREM嚴格執(zhí)行。申請AMO程序，候選人的公司及所有雇員需要承諾贊成合格的AMO管理公司的職業(yè)道德。

　　第四，商業(yè)穩(wěn)定性。為展示相關經驗與商業(yè)穩(wěn)定性，在申請AMO程序前，候選公司需要已從事房地產管理行業(yè)3年。在此期間，候選公司的經歷限制：至多一次名稱變更；一次或少于一次50%的公司股權和所有權變更。

　　第五，保險保證。候選AMO公司必須滿足最低保險要求，即：一項保險契約覆蓋公司全部雇員和業(yè)主，數值上等于公司月毛收入的至少10%，最低價值10000美元及最高價值500000美元。

　　第六，運營與金融標準。要證明候選公司有高水準的經營與金融，申請AMO程序時應出具一張不受限制的銀行存款支票。另外，候選公司管理用的表格，包括給業(yè)主的收支財務報表，一份關于公司業(yè)務與服務的簡要介紹，均應提交作為申請程序的一部分。

　　第七，分辦事處名單。AMO證書應用于公司的主要辦事處和公司的每一個運作業(yè)務的分辦事處。在候選人的AMO申請表上，候選人應提供候選人公司所有分辦事處的清單。

　　第八，其他標準。