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物業(yè)管理師

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2014物業(yè)管理師《制度與政策》:建筑區(qū)劃內的場所歸屬

2014-03-21 13:43 來源:來源于網絡 打印 | 收藏 |
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  物權法解釋:第七十三條「建筑區(qū)劃內的場所歸屬」

  第七十三條 建筑區(qū)劃內的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房,屬于業(yè)主共有。

  「解釋」本條是關于建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房歸屬的規(guī)定。

  在物權法起草、審議和征求意見中,多數意見反映,目前建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房的所有權歸屬不明,導致業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司糾紛多,矛盾大,物權法應當對建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房的歸誰做出明確規(guī)定。但在物權法中如何規(guī)定,存在著不同意見。有的認為,道路是市政設施,應當屬于國家所有,業(yè)主享有使用權。有的認為,綠地是土地的一種使用功能,其實質就是土地,城市土地屬于國家所有,業(yè)主只有使用權,沒有所有權。有的認為,城市的土地是國有的,無論是道路還是綠地,所有權只能歸國家。有的認為,現實中,業(yè)主購房通常不支付物業(yè)管理用房的價款,對物業(yè)管理用房沒有權利。有的認為,業(yè)主購房后對所購房屋擁有的所有權包括兩部分:一部分是對建筑物內住宅、經營性用房等專有部分享有的專有的、獨立的所有權;另一部分是對專有部分以外的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等共有部分以及建筑物的附屬設施享有的共有權。有的認為,建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房所有權的歸屬,應當本著誰投資歸誰所有的原則確定。開發(fā)商在售樓時明確將小區(qū)的綠地、道路、物業(yè)管理用房等費用分攤給買房人的,就歸業(yè)主共有。沒有分攤,歸開發(fā)商所有。

  現實的情況是,建筑區(qū)劃內的綠地基本歸業(yè)主所有。道路有的歸業(yè)主所有,有的歸市政所有。例如,有的地方規(guī)定,建筑區(qū)劃內四米以下寬的道路歸業(yè)主,四米以上寬的道路歸市政。有些大的建筑區(qū),如北京的天通苑,主干線道路產權歸政府。物業(yè)管理用房的歸屬,《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定,物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

  立法部門經調查研究認為,道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房作為建筑物的附屬設施原則歸業(yè)主共有。因此本條規(guī)定,建筑區(qū)劃內的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房,屬于業(yè)主共有。需要說明的是,本條規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有,不是說綠地、道路的土地所有權歸業(yè)主所有,而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。

責任編輯:瑪門
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