房地產市場分析

　　房地產市場是一種典型的地域性市場，不存在統一的、一般的房地產市場。因此，物業(yè)管理師必須把房地產市場進一步細分，以便編制出一個具體可行的物業(yè)管理計劃。細分市場的方式，需要綜合考慮本章第三節(jié)所介紹的地域、物業(yè)類型和目標市場三種細分方式。

　　編制物業(yè)管理計劃時，首先要把目標物業(yè)放在正確的細分市場內，并用這個細分市場的相關標準來評價目標物業(yè)。這個工作過程，就是市場分析的過程。為了作出準確的市場分析，必須首先進行認真、詳細的市場調研，搜集特定的、可與目標物業(yè)進行比較的相關物業(yè)信息，并與目標物業(yè)進行分析比較，以便了解其他可比物業(yè)所提供服務的特點，評價目標物業(yè)的優(yōu)點和缺點。

　　物業(yè)位置分析是市場分析中的重要內容。位置分析不但要考察目標物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對位置關系，還要考慮其在區(qū)域內的位置。對不同類型的物業(yè)，位置的含義和要求也不盡相同。例如，評價居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括：①市政公用和公建配套設施完備的程度（市政公用設施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣等，公建配套設施則包括托兒所、幼兒園、中小學、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網點、康體設施等）；②環(huán)境因素（自然環(huán)境好壞、空氣和噪聲污染情況）；③公共交通便捷程度；④居民人口與收入（人口數量、家庭規(guī)模和結構、家庭收入水平、人口流動性、當前居住狀況）；⑤社區(qū)文化氛圍即人身與財產安全狀況。商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①周圍人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的購買力水平和消費習慣。寫字樓物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①與其他商業(yè)設施接近的程度；②周圍土地利用情況和環(huán)境；③易接近性（交通方式可選擇性、停車位數量）。