收益乘數(shù)是物業(yè)價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)一價格／年收益。

　　收益乘數(shù)法的公式為：物業(yè)價值一年收益×收益乘數(shù)

　　（1）收益乘數(shù)具體有：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。收益乘數(shù)是采用市場提取法，通過與估價對象收益流量類型等方面類似的物業(yè)的有關資料中求得。相應的收益乘數(shù)法有：毛租金乘數(shù)法、潛在／有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

　　（2）毛租金乘數(shù)，或稱“租售比價”，是市場上某類物業(yè)的價格除以其毛租金所得倍數(shù)，即毛租金乘數(shù)一物業(yè)價格／毛租金。

　　毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應的毛租金乘數(shù)轉換為價值的方法，即：物業(yè)價值一毛租金×毛租金乘數(shù)