物業(yè)管理的特征

　　物業(yè)管理是城市管理體制和房地產管理體制改革的產物，是與房地產綜合開發(fā)和現代化生產方式相配套的綜合性管理；是與住房制度改革和產權多元化相銜接的統(tǒng)一管理；是與社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、市場化的房屋管理。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。

　　（一）社會化

　　物業(yè)管理的社會化，是指擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個業(yè)主通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)服務企業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的管理權相分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現代化大生產的社會專業(yè)分工，則是實現物業(yè)管理社會化的必要條件。物業(yè)管理社會化，有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)服務企業(yè)；二是物業(yè)服務企業(yè)要到社會上去競聘可以接管的物業(yè)項目。在業(yè)主大會委托授權的范圍內，集中實施統(tǒng)一管理，有利于提高整個城市管理的集約化程度，充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現社會效益、經濟效益和環(huán)境效益的協(xié)調發(fā)展。

　　（二）專業(yè)化

　　物業(yè)管理的專業(yè)化，是指由物業(yè)服務企業(yè)從解決專業(yè)難點人手，充分運用專業(yè)方法，通過提供專業(yè)的物業(yè)服務產品來滿足業(yè)主的需求。專業(yè)化要求物業(yè)服務企業(yè)具備專業(yè)的人員、專業(yè)的組織機構、專業(yè)的生產工具、專業(yè)的管理方法；要求物業(yè)服務企業(yè)運用先進的維修養(yǎng)護技術，實施房屋及其設施設備的運行、維修和養(yǎng)護工作。物業(yè)管理的專業(yè)化，要求建立市場準人制度，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)項目必須具備一定的資質等級，從業(yè)人員執(zhí)業(yè)必須具備一定的職業(yè)資格。物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度和物業(yè)管理師制度，是物業(yè)管理專業(yè)化的兩大制度基礎。

　　（三）市場化

　　市場化是物業(yè)管理的基本特征。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現。在市場經濟條件下，物業(yè)管理的屬性是交易，提供的商品是服務，交易的方式是等價有償。業(yè)主通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)按照現代企業(yè)制度組建并運作，是自主經營、獨立核算、自負盈虧、獨立承擔民事責任的企業(yè)法人。物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務，業(yè)主和物業(yè)使用人支付物業(yè)費換取物業(yè)服務的消費。在物業(yè)管理市場中，業(yè)主有權選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經營和服務，才能進入和占領物業(yè)管理市場。物業(yè)管理活動必須遵循市場規(guī)律，在等價有償的基礎上實現業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的公平交易。物業(yè)服務企業(yè)的商業(yè)性和物業(yè)管理活動的市場化，是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的經濟基礎。