城鎮(zhèn)基準地價與標定地價

　　1、基準地價概念

　　基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。

　　2、基準地價的作用

　�。�1）建立健全地價體系，完善地籍管理制度，為各部門和土地使用者、經(jīng)營者服務(wù)；

　�。�2）為制定土地管理的各項政策、法規(guī)、措施提供依據(jù)；

　　（3）充分發(fā)揮政府地價的控制和導(dǎo)向作用，合理引導(dǎo)投資方向和土地利用方式；

　　（4）為征收土地稅費提供依據(jù)；

　�。�5）是政府制定協(xié)議出讓最低價標準的依據(jù)；

　�。�6）為政府管理地產(chǎn)市場提供價格數(shù)據(jù)；

　�。�7）為企業(yè)改制、核定企事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量提供依據(jù)。

　　3、基準地價的表現(xiàn)形式

　　常見的基準地價表現(xiàn)形式有：

　�、偌墑e基準地價。級別基準地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價。

　�、趨^(qū)片基準地價。區(qū)片基準地價是在級別基準地價的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準地價。

　�、勐肪�價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。

　　4、標定地價概念與作用

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。國家實行房地產(chǎn)價格評估制度，房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

　　標定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導(dǎo)價格。

　　標定地價的作用：

　�。�1）標定地價為政府出讓土地使用權(quán)時確定土地出讓金提供依據(jù)；

　�。�2）標定地價為企業(yè)清產(chǎn)核資核股份制改造中確定土地資產(chǎn)量提供依據(jù)；

　　（3）標定地價為國家核定土地增值稅和稅制改革提供依據(jù)；

　�。�4）標定地價為政府制定土地市場管理政策提供依據(jù)。