1.調(diào)查與選擇比較案例

　　選擇比較案例時應(yīng)大于或等于三個，此外還應(yīng)滿足以下要求：

　�。�1）與待估宗地屬同一供應(yīng)圈（即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同一區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但所選擇案例的交易價格不能相差太大。根據(jù)經(jīng)驗一般不超過25%）；

　�。�2）與待估宗地用途應(yīng)相同或相近。如無用途相同案例，可選擇用途相近的地塊。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)用途可選擇倉儲，前提是已有1—2個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應(yīng)進行用途修正。

　�。�3）與待估宗地的交易類型（價格類型）相同。交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、股份制改造、抵債、抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進行交易類型的修正。

　�。�4）成交日與待估宗地的估價基準(zhǔn)日應(yīng)接近。

　�、偃绻�市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可適當(dāng)延長，即選擇近幾年的交易案例用于比較，但最長不超過3年；

　　②如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（最長不超過1—2年）。

　�。�5）交易案例必須為正常交易（即成交價格為正常價格或可修正為正常價格），所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。

　�。�6）價格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度是否一致，地價表現(xiàn)形式是基底的價格，還是含分?jǐn)偯娣e的價格，是樓面地價還是地面地價等。

　　2.交易情況修正

　　交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。