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土地估價師

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2015年土地估價師考試土地估價實務:地價

2015-01-20 11:59 來源: 打印 | 收藏 |
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  一、地價的定義

  土地價格實際上是土地經(jīng)濟價值的反映,是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價,即地租的資本化。換言之,土地價格高低取決于可以獲取的預期土地收益(地租)高低。對于土地來講,實際中可以表現(xiàn)為所有權價格、使用權價格、抵押權價格等價格形式。

  我國土地價格的含義不同于一般土地私有制國家:它是取得多年土地使用權時支付的一種代價,而不是土地所有權的價格。與土地所有權價格相比,不僅量不同,而且有質(zhì)的差別。在估價程序與方法上與土地私有制國家又是相似的。

  二、地價的特點

  1.表示方式不同

  2.價格基礎不同

  土地價格是土地權利和收益的購買價格。

  3.形成時間不同

  4.土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn),價格高低不由生產(chǎn)成本決定。

  現(xiàn)實中土地的開發(fā)是有成本的,在土地價格中應該得到體現(xiàn)。實質(zhì)是地價的附加。

  5.地價主要由地產(chǎn)需求決定

  一定條件下,需求是影響地價的主要方面。

  6.地價具有明顯的地區(qū)性和個別性

  7.地價呈明顯上升趨勢,地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。主要是由兩方面的原因造成的。首先,土地具有稀缺性,且對土地的需求總是持續(xù)增加的;其次,由于整個社會的資本有機構成的提高,使得社會平均利潤率下降,導致利潤有下降的趨勢,從而使地價呈上升勢態(tài)。

  8.市場結(jié)構不同土地價格受主觀因素影響很大。

  9.折舊現(xiàn)象不同

  一般商品有折舊現(xiàn)象,其價值隨使用年限增長而降低;但土地不僅沒有折舊現(xiàn)象,而且還有增值現(xiàn)象,其價格常隨社會經(jīng)濟發(fā)展而自然升高。

  三、地價的分類

  從不同目的出發(fā),可以將地價分成不同種類,各地價種類之間會有所交叉,同一塊土地之上可能會有多種價格。

 。1)按土地權利分類。土地權利是多個權利的集合,包括土地的所有權及使用權、租賃權、抵押權等。相應地,土地價格可以劃分為所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格等。土地所有權價格,是一種土地所有權轉(zhuǎn)移價格,或說為賣斷價格。土地使用權價格,是在一定期限中擁有土地的使用權、收益權所形成的一種價格。同樣,租賃和抵押權會形成租賃權價格和抵押權價格。

 。2)按土地價格形成的方式可以分為交易價格和評估價格。交易價格是通過市場交易形成的土地成交價格。評估價格是由專門的機構和人員,按照一定的程序和方法評定的土地價格,包括:①交易底價;在土地交易之前參與土地交易的各方,政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對土地進行評估,形成各自底價。②基準地價;是政府為管理土地市場,由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級和區(qū)域的平均價格。③課稅價格;是政府為征收有關土地稅收而評定的土地價格。

 。3)按政府管理手段,地價可以分為:①申報地價;由土地所有人或使用人向有關機關申報的地價。②公告(示)地價;是政府定期公布的地價。它一般是征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。

 。4)按土地價格表示方法,地價可分為:土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。

責任編輯:青池
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