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土地估價(jià)師

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2015年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù):土地價(jià)格修正與確定

2015-01-20 12:06 來源:來源于網(wǎng)絡(luò) 打印 | 收藏 |
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  土地價(jià)格修正與確定

  1.根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件,進(jìn)行個別因素修正。

  2.成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格時,應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正。其年期修正公式為:

  K=1-1/(1+r)n

  式中:K——年期修正系數(shù);

  r——土地還原率;

  n——土地使用權(quán)年期。

  是否進(jìn)行年期修正要具體分析:

  (1)當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時,年期修正已在增值收益中體現(xiàn),不再另行修正;

 。2)當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時,土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正。

  (3)當(dāng)待估宗地為出讓土地時,應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正。

  3.如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū)(或開發(fā)區(qū))的平均土地價(jià)格,還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率,進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn),因(yàn)檫@些公共設(shè)施的占地面積(如道路、公共綠地等)是不能賣出去的,其土地價(jià)格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應(yīng)分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂。?jì)算公式如下:

  可出讓土地的平均單價(jià)=土地總平均單價(jià)×總土地面積/可出讓土地面積。

  4.宗地成熟度修正。由于土地開發(fā)程度通常設(shè)定為宗地紅線外的開發(fā)程度,而對宗地紅線內(nèi)的開發(fā)狀況沒有考慮,因此對于宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正。

責(zé)任編輯:青池
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