界定土地價格定義

　　（一）土地價格對應(yīng)權(quán)利的內(nèi)涵

　　1.土地使用權(quán)價格

　　常見的土地使用權(quán)價格是對企業(yè)改制、出讓、轉(zhuǎn)讓等的評估。

　　2.土地抵押權(quán)價格

　　對于抵押貸款的評估，一般是評估土地使用權(quán)的公開市場價格，土地抵押權(quán)價格由金額機構(gòu)自行確定（如為劃撥土地，應(yīng)扣除尚未繳納的出讓金及有關(guān)稅費等）。

　　3.土地租賃權(quán)價格

　　對于租賃目的的評估，一般是先評估土地使用權(quán)價格，然后利用收益還原法，選擇合適的計算公式，計算土地租賃權(quán)價格。

　　（二）土地利用現(xiàn)狀及設(shè)定

　　利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、成新度、建筑密度、層數(shù)以及其他地上附著物狀況等。

　　（三）土地使用年限及設(shè)定

　　1.土地使用年限的概念

　　土地使用權(quán)年限是指土地使用者通過國家授權(quán)或以土地出讓方式所取得的國有土地的使用權(quán)期限。

　　2.土地使用年限的設(shè)定

　　根據(jù)國務(wù)院1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定；土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

　　（1）居住用地70年；

　　（2）工業(yè)用地50年；

　　（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

　　（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

　　（5）綜合或其他用地50年。

　　有效使用年限等于土地使用證或者相關(guān)土地權(quán)屬證明上登載的剩余使用年限或者最高出讓年限減去已使用年限。

　　（四）估價期日的設(shè)定

　　1.估價期日的概念：估價期日是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期，通常具體到某年某月某日。

　　2.估價期日的設(shè)定：由委托人確定，或者由委托人與估價師商定