一、成本逼近法

　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。

　　成本逼近法的基本思路是把對(duì)土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，并同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價(jià)格。

　　二、計(jì)算公式：

　　土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利潤(rùn)+土地增值收益

　　其一般適用范圍為新開發(fā)的土地估計(jì)；土地市場(chǎng)欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū)；工業(yè)用地，城區(qū)或失去工業(yè)用地除外；既無(wú)收益又無(wú)交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地。

　　土地逼近法的評(píng)估步驟為：

　　1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。

　　2.手機(jī)與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等。

　　3.通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。

　　4.確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價(jià)值增加額。

　　5.按地價(jià)公式求取估價(jià)土地的土地價(jià)格。

　　6.對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格。

　　在不同時(shí)代和不同地區(qū)，對(duì)城市的發(fā)展水平和建設(shè)要求不同，因此城市規(guī)劃的研究重點(diǎn)不盡一致，并隨時(shí)代的發(fā)展而轉(zhuǎn)變。

　　多學(xué)科參與城市研究的歷史自古就有，近來(lái)更趨活躍，從地理學(xué)、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、環(huán)境工程學(xué)、生態(tài)學(xué)、行為心理學(xué)、歷史學(xué)、考古學(xué)等方面研究城市問(wèn)題所取得的成果，極大地豐富了城市規(guī)劃理論。這個(gè)趨勢(shì)將繼續(xù)下去，今后還會(huì)有更多的學(xué)科滲入并開拓城市問(wèn)題的研究領(lǐng)域。

　　系統(tǒng)工程學(xué)、工程控制論等數(shù)理方法及電子計(jì)算機(jī)遙感等新技術(shù)手段在墟市規(guī)劃領(lǐng)域中的應(yīng)用在逐步推廣它們?cè)谫Y料的收集處理，預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)方面所提供的方法和手段，有助于提高城市規(guī)劃工作的質(zhì)量。

　　對(duì)城市與城市規(guī)劃工作的認(rèn)識(shí)不斷深化�；�于城市是綜合的動(dòng)態(tài)的體系，城市規(guī)劃研究不僅著眼于平面上土地的利用劃分，也不僅局限于三維空間的布局，而是引入了時(shí)間、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)多種要求的“融貫的綜合研究”。在城市規(guī)劃工作中，將考慮最大范圍內(nèi)可以預(yù)見和難以預(yù)見的情況，提供盡可能多的選擇自由，并給未來(lái)的發(fā)展留有充分的余地和多種可能性。

　　由于城市問(wèn)題包羅萬(wàn)象，有人提出在有關(guān)學(xué)科群的基礎(chǔ)上建立以研究城市性質(zhì)、城市模型、城市系統(tǒng)和發(fā)展戰(zhàn)略為目的的城市學(xué)；也有人提出建立以系統(tǒng)地研究鄉(xiāng)村、集鎮(zhèn)、城市的各種人類聚居地為目的的人類聚居學(xué)等。這類新學(xué)科的建樹，或有助于加深對(duì)城市的宏觀認(rèn)識(shí)，但它的進(jìn)展需要建立在完成大量城市問(wèn)題研究工作的基礎(chǔ)上。

　　城市研究任務(wù)艱巨而紛繁，這也說(shuō)明它豐富的活力。城市永遠(yuǎn)在發(fā)展，城市問(wèn)題也總是相伴而生，但人類必將更為自覺地運(yùn)用廣泛的知識(shí)與豐富的想象力和創(chuàng)造力，發(fā)展城市環(huán)境的規(guī)劃、建設(shè)和管理的科學(xué)。城市規(guī)劃工作從最初社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略研究起，最終要落實(shí)到物質(zhì)建設(shè)上，形成供人們生活和工作的體形環(huán)境。

　　城市規(guī)劃是建筑和園林建設(shè)的前提，并為所需的空間準(zhǔn)備條件，城市規(guī)劃研究的進(jìn)展也為建筑學(xué)和園林學(xué)的開拓提供了前所未有的廣闊天地。規(guī)劃師與建筑師、園林設(shè)計(jì)師的工作目標(biāo)是一致的。隨著人類社會(huì)的發(fā)展，這三學(xué)科的有機(jī)結(jié)合和協(xié)同創(chuàng)造，勢(shì)必將體形環(huán)境的建設(shè)推向更高的境界。

　　三、土地純收益的概念

　　以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。

　　不同條件下土地純收益的計(jì)算要求及方法

　　土地純收益的計(jì)算可以根據(jù)具體評(píng)估對(duì)象的不同和總收益、總費(fèi)用的計(jì)算方式不同采用不同的計(jì)算方法。

　　1.土地租賃中的土地純收益求取

　　土地純收益=年租金總收入一年總費(fèi)用

　　2.房地出租中的土地純收益求取

　　土地純收益=房地純收益-房屋純收益

　　房地純收益=房地出租年總收入-房地出租年總費(fèi)用

　　房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率

　　房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×房屋成新度

　　=房屋重置價(jià)-房屋總折舊

　　房屋重置價(jià)也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價(jià)期日的人工和建筑材料價(jià)格，并按照目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當(dāng)?shù)赝�類建筑物的建造成本進(jìn)行分析計(jì)算；房屋成新度是指房屋建筑物在估價(jià)期日的新舊狀況；房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟(jì)和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計(jì)算，其計(jì)算公式如下：

　　房屋總折舊額=房屋年折舊額×已使用年限