土地他項權(quán)利是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外與土地有密切關(guān)系的權(quán)利。它有如下特征：

　　（1）是在他人土地上享有的權(quán)利。

　�。�2）可以滿足他人對土地利用的需求。

　�。�3）他項權(quán)利的主體是土地所有人、使用人以外的人。

　�。�4）它的存在對所有人、使用人有一定限制，如應(yīng)滿足別人的通行權(quán)。

　�。�5）它是一種生產(chǎn)、生活中客觀存在的權(quán)利。

　　土地他項權(quán)利主要有以下幾種類型：

　�。�1）地役權(quán)，是指為自己使用土地的需要，而使用他人土地的權(quán)利。我國現(xiàn)行法律沒有地役權(quán)的概念，但是《民法通則》規(guī)定的相鄰權(quán)中，實際存在著地役權(quán)，如通行權(quán)、排水權(quán)等。

　�。�2）地上權(quán)，是指在他人的土地上建筑、種植的權(quán)利。如建造廠房、住宅、種樹、種竹等。

　　（3）空中權(quán)，是指在他人土地上空建造設(shè)施的權(quán)利。如橋梁、渡漕、高架線等。

　　（4）地下權(quán)，是指在他人土地之下埋設(shè)管線、電纜、建設(shè)地下設(shè)施的權(quán)利。如地鐵、隧道、人防工程等。

　�。�5）土地租賃權(quán)，是指出租人將土地提供給承租人使用，土地承租人按合同規(guī)定支付租金并對土地占有、使用的權(quán)利。

　�。�6）土地借用權(quán)，是指無償占有、使用他人土地的權(quán)利。如歷史形成的土地借用權(quán)。

　�。�7）耕作權(quán)，是指在他人土地上進行種植并獲取收獲物的權(quán)利。如單位征而不用的土地，應(yīng)當(dāng)退給農(nóng)民繼續(xù)耕種。農(nóng)民耕種期間，不得在該土地上興建永久性建筑物或者種植多年生作物，在國家建設(shè)需要時無償退還。退還時土地上有青苗的，建設(shè)單位要付給青苗補償費。

　�。�8）土地抵押權(quán)，是指土地使用人依照法律規(guī)定，不轉(zhuǎn)移抵押土地的占有，向債權(quán)人提供一定的土地作為清償債務(wù)的擔(dān)保所產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法將土地折價或者以變賣方式從所得的價款中優(yōu)先受償。接受抵押的人是抵押權(quán)人，提供土地抵押的人，是抵押人。