土地使用權抵押是指土地使用者作為債務人在法律上把土地使用權轉(zhuǎn)讓給債權人，但債權人并不占有土地使用權，債務人保留對土地使用權的占有。以土地使用權擔保的債務一經(jīng)償付，土地使用權在法律上的轉(zhuǎn)讓便立即失效。

　　土地使用權抵押有以下幾個法律特征：

　　（1）抵押人必須對土地使用權享有處分權或處分能力。這種權力和能力不僅來自抵押人是土地使用權的享有者，而且來自抵押的土地使用權沒有爭議。

　�。�2）土地使用權在抵押期間不轉(zhuǎn)移占有，即土地使用權設定抵押后，抵押人保留對土地使用權的占有權和使用權。抵押人的這些權力只有在債務人不能履行債務時才喪失。

　�。�3）抵押權人對拍賣或折賣土地使用權所得有優(yōu)先受償權。當?shù)盅喝嗽趥鶆章男衅趯脻M時不履行債務，抵押權人有權依法將抵押的土地使用權拍賣或折賣，并對拍賣或折賣所得優(yōu)先受償。

　　（4）土地使用權抵押時，只有抵押合同簽訂時地上建筑物和其他附著物才進入抵押財產(chǎn)，抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。