（1）土地抵押不是實物抵押而是權(quán)利抵押。在我國，土地所有權(quán)不具有流轉(zhuǎn)性，地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)的只是土地使用權(quán)。因此，土地抵押權(quán)的標(biāo)的是土地使用權(quán)而不是土地本身；土地抵押權(quán)的成立和存續(xù)依賴于土地使用權(quán)的法律存在而不是土地的自然存在。

　�。�2）抵押權(quán)的客體是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即權(quán)利客體的限制性。首先，土地所有權(quán)不得抵押。其次，土地使用權(quán)可以抵押，但必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。因為，抵押權(quán)實現(xiàn)的結(jié)果必然是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而我國法律對一部分土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有禁止性或者限制性的規(guī)定，如果這部分土地使用權(quán)允許抵押，實際上就等于突破了這些規(guī)定。例如，劃撥國有土地使用權(quán)不具有可流轉(zhuǎn)性，因而不允許抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)不能脫離廠房等建筑物單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，因而也不能單獨(dú)用于抵押。

　�。�3）抵押人必須是享有土地使用權(quán)的債務(wù)人或第三人。在土地使用權(quán)與所有權(quán)相分離而獨(dú)立設(shè)定的情況下，所有權(quán)人不得在該土地上另行設(shè)定抵押權(quán)。例如，對于已經(jīng)發(fā)包的土地，集體經(jīng)濟(jì)組織不具有以抵押人身份為他人提供土地使用權(quán)抵押的資格。

　�。�4）土地使用權(quán)抵押不影響土地上其他權(quán)利人的權(quán)利。土地使用權(quán)抵押的效力，僅及于抵押人享有的物上權(quán)利，不涉及第三人在該土地上享有的物權(quán)，如工作物所有權(quán)、種植物所有權(quán)、房屋或土地租賃權(quán)以及各種土地他項權(quán)利。