物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設的過程。從業(yè)主（使用人）及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。

　　一、物業(yè)管理前期介入的理論基礎

　　（一）從營銷理論來論述物業(yè)管理前期介入的必要性

　　1.物業(yè)管理前期介入可以保證房地產開發(fā)的營銷導向

　　在市場經濟條件下，每個公司都有自己的經營導向，公司的日常行為都在自己特定的經營導向下而運作。所以選擇適當的經營導向顯得非常重要，決定了企業(yè)的生死存亡。房地產企業(yè)有以下經營導向可供選擇：

　�。�1）以生產為導向。這類企業(yè)專門注重生產，以完成一定量的生產任務為目標，而不注重產品的質量、形式，也不注重產品的銷售。在計劃經濟年代，大部分企業(yè)的經驗導向都是這種形式。

　�。�2）以產品為導向。這類企業(yè)重視生產的產品，關注產品的質量、造型、款式等各個因素。這類企業(yè)的產品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費者是否對產品感興趣，所以這類企業(yè)有一定的局限性。假如它生產的產品有市場需求，由于產品的質量非常優(yōu)秀，在市場中會很有競爭力；假如消費者對它的產品不感興趣，盡管產品很完美，在市場中也不能獲勝，所以這類企業(yè)的經濟效益很難確定。

　�。�3）以銷售為導向。這類企業(yè)重視產品的銷售，運用各類促銷手段來加強銷售。這類企業(yè)主要通過銷售來獲得利潤。雖然重視生產產品和消費者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒有按照消費者的需求來生產，而是先生產出產品，再努力地銷售給消費者。

　　（4）以營銷為導向。這類企業(yè)的所有活動都以顧客的需要為自己的經營目標。通過市場細分，確定目標市場；按照目標市場的需求，確定整體營銷策略（產品策略、價格策略、促銷策略、分銷策略等）。使用戶滿足來實現企業(yè)的利潤。

　　對以上四種經營導向的特性進行分析，可知以營銷為主導的經營導向是比較科學和先進的，被實踐證明是有效的�？疾煳覈�房地產業(yè)的發(fā)展，可以更清楚地表明這一點：1992年房地產業(yè)剛開始起步時，全國正處于房地產熱的階段，物業(yè)供不應求，物業(yè)只要開發(fā)出來，就能銷售出去，獲得利潤，因為生產越多利潤越高，房地產公司都以生產為導向；到了房地產市場開始疲軟階段，房地產公司才開始加強銷售，運用各種促銷手段實現資金回籠，房地產公司開始走以銷售為導向；到了房地產蕭條階段，物業(yè)積壓很多時，房地產公司才開始考慮市場需求問題，紛紛以營銷為導向，以避免空置房的增多�？梢�，房地產企業(yè)為了實現企業(yè)經營的社會效益和經濟效益，就應該以營銷導向作為企業(yè)日常運行的準則。

　　在這里，用戶呼聲和市場需求處于最重要的地位。它們決定了以后的一切經營行為，是以后經營的出發(fā)點和立足點。企業(yè)還根據用戶呼聲、市場需求和本企業(yè)的實際情況來制定企業(yè)戰(zhàn)略。因為只有考慮到用戶的呼聲和實際需要，才能有市場需求，再結合本企業(yè)的實際情況，這樣制定出來的企業(yè)戰(zhàn)略才有實際價值，并且易于在日后經營中得到貫徹和落實。根據用戶呼聲、市場需求和企業(yè)戰(zhàn)略，這樣才能確定項目，編寫項目可行性報告，然后才能籌措資金、開發(fā)物業(yè)、施工監(jiān)理，這樣才能順利地進行銷售、回收資金，然后再進入下一輪物業(yè)開發(fā)。

　　由上分析可見用戶呼聲和市場需求的重要性。那么，在房地產開發(fā)中，怎樣有效地考慮用戶呼聲和市場需求？物業(yè)管理正是因為要在房地產開發(fā)中更好地考慮住戶的需求而進行前期介入。物業(yè)管理公司擁有專業(yè)人員，對各項物業(yè)的優(yōu)缺點了如指掌，而且在物業(yè)管理方面也與住戶有密切的聯(lián)系，因此對住戶所需求的物業(yè)特點很清楚，并且由于不斷地與住戶保持長期聯(lián)系，也熟悉住戶對物業(yè)需求的變化。所以，在物業(yè)管理前期介入時，物業(yè)管理人員可對項目的立項、規(guī)劃設計、施工監(jiān)理代表住戶提出住戶的呼聲和需求，使開發(fā)出來的物業(yè)最大限度地貼近住戶的想法和滿足住戶的需要。這就保證了物業(yè)開發(fā)的營銷導向，保證了物業(yè)開發(fā)的效果，使得開發(fā)的物業(yè)獲得最大限度的經濟效益和社會效益。