第三章　房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

　　要求：

　　掌握：現(xiàn)金流量、資金時間價值、單利計息與復(fù)利計息的計算方法、設(shè)備更新經(jīng)濟分析方法。

　　熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計算公式及其應(yīng)用；投資回收與投資回報的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標的計算方法。

　　了解：名義利率與實際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指針和清償能力指標的計算方法。

　　考試知識要點：

　　1.現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖

　　2.資金時間價值與資金等值的判定

　　3.設(shè)備更新的內(nèi)容與特點

　　4.投資回收與投資回報的區(qū)別

　　5.盈利能力指標的分類

　　復(fù)習(xí)綱要：

　　一、投資風(fēng)險的基本概念（掌握）

　　1.現(xiàn)金流量

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是通過資本、勞動力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，并獲得相應(yīng)的投資回報。因此，用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ)，也是正確計算房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效果評價指標的前提。

　　現(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。

　　現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。

　　現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金等收入。

　　現(xiàn)金流出包括土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等。

　　房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考查項目在不同運行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟效果。