北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》的通知

　　京建發(fā)[2010]383號

各區(qū)縣建委、房管局，各有關(guān)單位：

　　為了規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)活動，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，建立和完善質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)市場機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，現(xiàn)將《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　附件：《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》

　　二〇一〇年六月二十六日

　　北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)活動，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，建立和完善質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)市場機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府219號令）及有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理，是指物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)接受業(yè)主、業(yè)主大會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有關(guān)部門的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評估監(jiān)理服務(wù)的活動。

　　第三條 本市積極培育物業(yè)服務(wù)獨立第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)；鼓勵物業(yè)服務(wù)各方權(quán)益主體在確定物業(yè)項目收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)項目交接查驗等環(huán)節(jié)及物業(yè)服務(wù)全過程，委托評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估監(jiān)理。

　　物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動，應(yīng)當(dāng)遵循獨立、客觀、公正的原則。

　　第二章 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動

　　第四條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)接受委托從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面評估監(jiān)理委托合同，約定評估監(jiān)理服務(wù)內(nèi)容及費用。

　　委托人應(yīng)當(dāng)提供與委托事項有關(guān)的證明材料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供身份證明、房屋權(quán)屬證明；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提供備案證明；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)行政主管部門核發(fā)的立項、用地、規(guī)劃等任一許可證明；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)合同。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍包括：來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)

　　（一）物業(yè)項目交接查驗；

　　（二）物業(yè)服務(wù)費用評估；

　　（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估；來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)

　　（四）其他需要評估監(jiān)理的事項。

　　第六條 建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項目時，可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交接查驗。物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)依據(jù)《北京市新建物業(yè)項目交接查驗標(biāo)準(zhǔn)》及其他相關(guān)規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地、物業(yè)項目圖紙資料及設(shè)施設(shè)備運行維修記錄等查驗后出具查驗報告。

　　全體業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人或自行管理時，可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗。

　　第七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)，從市房屋行政主管部門公布的第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)名錄中，隨機(jī)抽取物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對服務(wù)費用進(jìn)行測算，測算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在銷售場所予以公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)同時向物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)提供項目類型、建筑面積、共用設(shè)施設(shè)備情況、擬承諾的服務(wù)事項及標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)資料。

　　業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費用評估。

　　業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)利害關(guān)系人就物業(yè)服務(wù)費用發(fā)生爭議時，可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

　　第八條 業(yè)主、業(yè)主大會或其他相關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、服務(wù)規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)合同約定等，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估。

　　物業(yè)服務(wù)各方權(quán)益主體可以委托第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)在約定期間內(nèi)對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行跟蹤評估。

　　第九條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)接受委托，個人不得承攬評估監(jiān)理業(yè)務(wù)。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)及從事評估監(jiān)理業(yè)務(wù)的人員與委托人、第三人或評估監(jiān)理事項有利害關(guān)系、可能影響公正評估的，應(yīng)當(dāng)回避。

　　第十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行實地查勘，如實向評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)提供必要的資料，并對其所提供資料的真實性負(fù)責(zé)。

　　第十二條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和合同約定的要求從事評估監(jiān)理活動，并按照市房屋行政主管部門制定的評估規(guī)范出具評估監(jiān)理報告。評估監(jiān)理報告應(yīng)當(dāng)包括評估監(jiān)理目的、依據(jù)和方法，評估監(jiān)理日期和基準(zhǔn)日，評估監(jiān)理查勘數(shù)據(jù)，評估監(jiān)理結(jié)果及有效期限，評估監(jiān)理人員簽章等內(nèi)容。

　　第十三條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)保持評估監(jiān)理檔案資料的齊全完整，物業(yè)項目交接驗收評估報告相關(guān)資料保管期限不得低于5年；物業(yè)服務(wù)費用評估、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估報告相關(guān)資料保管期限不得低于3年。

　　第十四條 物業(yè)服務(wù)查驗交接報告和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估報告應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)管理資料歸檔備查，其摘要文本在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。

　　第十五條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理按照“誰委托誰付費”原則，由委托人與物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)以物業(yè)服務(wù)項目查驗點為基礎(chǔ)協(xié)商確定收費金額。

　　建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項目時，建設(shè)單位和全體業(yè)主共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗交接的，由建設(shè)單位承擔(dān)評估費用。

　　第三章 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)和專家

　　第十六條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　（一）具有獨立法人資格，專業(yè)從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)；

　　（二）注冊資本100萬元以上；

　　（三）有固定的辦公場所和開展評估監(jiān)理業(yè)務(wù)所需設(shè)施、設(shè)備和辦公條件；

　　（四）具有工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于5人；

　　（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

　　符合上述條件的物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹课菪姓�主管部門備案，市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期公布備案機(jī)構(gòu)名單。

　　第十七條 市房屋行政主管部門建立物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理專家?guī)觳⒍ㄆ诠�布專家名單，物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理時應(yīng)當(dāng)從專家?guī)熘羞x擇專家。

　　物業(yè)項目交接雙方共同委托評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗交接的，委托人可以從專家?guī)熘羞x擇專家，也可以從專家?guī)焱膺x擇專家。

　　委托人在專家?guī)焱膺x定專家的，應(yīng)當(dāng)向市房屋行政主管部門提供專家的簡歷和具體聯(lián)系方式。

　　第十八條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理專家出具評估意見并對評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)；評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具評估監(jiān)理報告并對委托人負(fù)責(zé)。

　　第十九條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定從事評估監(jiān)理業(yè)務(wù)，不得出具有偏向性、虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理專家在物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動中不得有下列行為：

　　（一）以個人名義出具評估監(jiān)理報告；

　　（二）收受委托合同以外的酬金或其他財物，謀取其他不正當(dāng)利益；

　　（三）與委托人串通損害相對人利益；

　　（四）允許他人以自己的名義從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)；

　　（五）簽署有偏向性、虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告；

　　（六）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

　　第四章 法律責(zé)任

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)違反本辦法第十條、第十九條規(guī)定的，由市房屋行政主管部門責(zé)令限期改正并予以公示；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理專家違反本辦法第九條、第十條、第二十條規(guī)定的，由市房屋行政主管部門約談告誡；情節(jié)嚴(yán)重的，取消專家資格并予以公示；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第二十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第十一條規(guī)定的，由市房屋行政主管部門責(zé)令限期改正并記入企業(yè)信用檔案；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五章 附則

　　第二十四條 本辦法自2010年10月1日起實施。