城市綜合體，一個在城市快速發(fā)展中形成的新興概念，業(yè)內(nèi)外對此尚無統(tǒng)一定義，但是這個指標(biāo)卻已是衡量一個城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國際化程度的重要標(biāo)志。

　　因2013年《財富》全球論壇舉辦地而被譽(yù)為“財富第四城”的成都，如何破解城市綜合體發(fā)展的難題，提升城市國際化品質(zhì)，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　10月16日，成都市商務(wù)局和規(guī)劃局首次對外披露了《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定（試行）》（以下簡稱《規(guī)定》），推出了城市綜合體的“成都標(biāo)準(zhǔn)”，這份借鑒了新加坡以及我國香港、北京、上海等地經(jīng)驗(yàn)的《規(guī)定》出臺，標(biāo)志著成都城市綜合體發(fā)展進(jìn)入了一個新的階段。

　　一份成都城市綜合體發(fā)展的調(diào)研報告亦同時出爐。“成都的城市綜合體不是簡單的多與少的問題，而是如何強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)、優(yōu)化資源配置與運(yùn)營模式的問題。”成都市商務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，未來3～5年，成都市城市形態(tài)和服務(wù)功能將有很大改善。

　　軌交上的城市綜合體

　　“成都目前的發(fā)展非常需要城市綜合體，城市綜合體的發(fā)展是有必要性的”，高緯　商務(wù)部董事王藝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，“（城市綜合體的出現(xiàn)）對于區(qū)域價值的提升是有幫助的，將帶動老城區(qū)的一些改變，和新城區(qū)的提升。”

　　而成都近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，投資環(huán)境逐漸優(yōu)化，也吸引了較多綜合體落地于此。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年成都實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3951.4億元，增長13.3%，增幅居全國15個副省級城市之首。成都工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速和固定資產(chǎn)投資規(guī)模，均居全國副省級城市首位。數(shù)據(jù)顯示，上半年成都實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值1480億元，同比增長16.1%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)對地區(qū)生產(chǎn)總值增長的貢獻(xiàn)率超過45%.其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長17%，總量超過寧波、杭州，位居全國副省級城市第八。面對極其嚴(yán)峻的國際市場環(huán)境，成都完成出口總額147億美元，比去年同期增長75%，高于全國水平66個百分點(diǎn)。

　　另一方面，隨著城市化的推進(jìn)，人口不斷聚集，用地更為緊張，多中心發(fā)展需要一個大型的綜合體項(xiàng)目，以便能夠帶動區(qū)域發(fā)展。而在城市中心，習(xí)慣快節(jié)奏和富裕程度不斷增加的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作。于是，城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。

　　不僅如此，城市軌道交通的出現(xiàn)，也催生著城市綜合體的出現(xiàn)�！兑�(guī)定》中明確指出，中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃選址時，應(yīng)臨近軌道交通站點(diǎn)。

　　此前，成都市規(guī)劃局局長張樵表示，成都將從2012年起借鑒香港地區(qū)發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，沿著正在建設(shè)和即將建設(shè)的軌道交通線路，規(guī)劃建設(shè)一批超大空間尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市綜合體，形成以軌道交通為軸線的服務(wù)業(yè)聚集走廊和人口聚居走廊。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月1日，上海軌道交通全路網(wǎng)已開通運(yùn)營11條線、287座車站，運(yùn)營里程達(dá)420公里（不含磁浮線）。目前，算上剛剛通車運(yùn)營的地鐵2號線，成都的地鐵總里程數(shù)僅為41公里。

　　從承載和消化來說，城市綜合體的發(fā)展應(yīng)與城市規(guī)模相適應(yīng)，這也意味著成都城市綜合體未來有著較大的發(fā)展空間。

　　與此同時，成都也給出了自己對于城市綜合體的理解成都市規(guī)劃局對外公布了《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定（試行）》，《規(guī)定》中成都市首次公開提出，對于大型城市綜合體項(xiàng)目的定義以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（主要包括商業(yè)、辦公、酒店、會議會展、文化娛樂、體育等城市功能）為主導(dǎo)，由三種或三種以上的城市功能組成，以軌道交通節(jié)點(diǎn)為支撐，最終形成的一個由建筑空間、內(nèi)部功能、交通流線相互有機(jī)結(jié)合的具備較大建設(shè)規(guī)模的建筑單體或建筑群。

　　《規(guī)定》還給出了具體計入容積率的建筑面積以及住宅面積的占比等標(biāo)準(zhǔn)。如二環(huán)路以內(nèi)的，不宜小于15萬平方米；二環(huán)路以外的，不宜小于30萬平方米。對于商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施兼容住宅用地的，規(guī)定可兼容的住宅建筑容積率占總?cè)莘e率的比例應(yīng)不大于30%.

　　未來5年將新增19個項(xiàng)目

　　“我認(rèn)為城市綜合體應(yīng)該越多越好。”仲量聯(lián)行成都董事總經(jīng)理吳允燊在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，“因?yàn)槌鞘芯C合體的出現(xiàn)，提高了土地的使用效率，而伴隨的是整個城市運(yùn)作效率的提高。”

　　目前，國際知名的開發(fā)商紛紛入駐成都，一時之間也讓成都的城市綜合體項(xiàng)目紛紛涌現(xiàn)。

　　9月23日，新加坡凱德置地旗下的城市綜合體項(xiàng)目成都來福士廣場正式投入運(yùn)營，這也是凱德置地在國內(nèi)，除北京、上海之外第三個城市綜合體項(xiàng)目。

　　時間再往前推，2007年，經(jīng)過近三年時間考察和了解成都市場的新鴻基地產(chǎn)開始落戶成都，而新鴻基的第一個項(xiàng)目就是聯(lián)手九龍倉、恒基發(fā)展的集寫字樓、五星級商務(wù)酒店、匯聚　品牌的購物中心及高級住宅項(xiàng)目于一身的東大街攀成鋼項(xiàng)目。

　　據(jù)成都市商務(wù)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，在2015年之前將有16個城市綜合體的項(xiàng)目在成都竣工，而截至2017年，成都的城市綜合體項(xiàng)目將達(dá)到24個。

　　近些年，成都市也吸引了包括新鴻基、太古、九龍倉、仁恒置地、凱德置地等境內(nèi)外知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以春鹽商圈、東大街和人民南路為重點(diǎn)，投資建設(shè)一批高品質(zhì)的城市綜合體項(xiàng)目。

　　截至2011年底，成都中心城區(qū)投入營運(yùn)的城市綜合體共有5個，總體量為297萬平方米，其中，商業(yè)面積83.9萬平方米，商務(wù)辦公面積52.6萬平方米，酒店面積23.1萬平方米，酒店式公寓5萬平方米，會展12萬平方米，普通住宅101.4萬平方米，其他建筑面積19萬平方米等。

　　據(jù)了解，目前成都市在建城市綜合體項(xiàng)目19個，總體量約1050萬平方米，其中，商業(yè)面積約300萬平方米，商務(wù)辦公面積約280萬平方米，酒店面積約140萬平方米，普通住宅約250萬平方米，其他建筑面積約80萬平方米。

　　隨著天府新區(qū)、“北改”區(qū)域和城市商業(yè)副中心的加快建設(shè)，未來高新區(qū)將是城市綜合體發(fā)展最集中的區(qū)域，占總供應(yīng)量的37%。

　　與此同時，“北改”工程的快速推進(jìn)，金牛區(qū)人民北路、成華區(qū)建設(shè)路等也將成為城市綜合體發(fā)展的新興區(qū)域。而在加快發(fā)展城市綜合體的同時，一些快速發(fā)展所帶來的問題也迎面而來。

　　發(fā)展中的難題待解

　　除了成都目前在建的19個城市綜合體項(xiàng)目，據(jù)了解，目前在成都市場上還存在著20余個，以所謂城市綜合體名義開發(fā)建設(shè)的大型建筑體，總建筑面積達(dá)1200萬平方米，而這些項(xiàng)目和高端、品質(zhì)等關(guān)鍵詞并不相關(guān)。

　　成都市商務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，上述項(xiàng)目并不能稱真正意義上的城市綜合體，這些項(xiàng)目的商品住宅面積大都占開發(fā)總面積30%以上，有的高達(dá)60%，打著城市綜合體的招牌開零銷售物業(yè)，實(shí)際上是典型的以商品住宅開發(fā)為主導(dǎo)的項(xiàng)目。

　　而雖然不是嚴(yán)格意義上的城市綜合體項(xiàng)目，但是上述項(xiàng)目所包括的700余萬平方米零銷售商業(yè)和商務(wù)物業(yè)，將對其他整體持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的真正意義上的城市綜合體的招商運(yùn)營產(chǎn)生沖擊。

　　與此同時，從目前成都投資城市綜合體的公司來看，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商多，國際知名產(chǎn)業(yè)投資商和營運(yùn)商偏少。

　　“最近幾年住宅的地價已經(jīng)高于商業(yè)的地價，加之沒有經(jīng)營能力及招商能力，所以傳統(tǒng)開發(fā)商不想修建城市綜合體。”成都仁和實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司董事長陳立仁指出，“但是相關(guān)地區(qū)要提升商業(yè)地產(chǎn)的比例，也在引導(dǎo)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，這就使得開發(fā)商都在拿地修建大量的城市綜合體，但是這些城市綜合體往往以商品住宅為主導(dǎo)、開零銷售型的建筑群。”

　　如此一來，對整體持有物業(yè)運(yùn)營的城市綜合體市場，預(yù)期產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。而由于普通房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)商務(wù)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，招商營運(yùn)能力不強(qiáng)，造成開發(fā)項(xiàng)目業(yè)態(tài)趨同、目標(biāo)客戶重疊、招商運(yùn)營面臨同質(zhì)化競爭、缺乏特色創(chuàng)新等問題。

　　高力國際成都總經(jīng)理蔡孟頤預(yù)計，未來竣工的19個城市綜合體項(xiàng)目中，商戶的重合率將達(dá)70%左右。

　　成都市商務(wù)局提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年～2015年，全市城市綜合體竣工面積為887.4萬平方米，平均每年約221.9萬平方米。但從整個供應(yīng)時序來看，年度之間不均衡，除3個分別將于2016年、2017年竣工外，其余16個項(xiàng)目預(yù)計將集中在2012年～2015年期間竣工。

　　集中放量所帶來的結(jié)果是，被外界質(zhì)疑成都市的城市綜合體項(xiàng)目是否過多。

　　調(diào)控引導(dǎo)提升整體品質(zhì)

　　“目前成都城市綜合體的建造數(shù)量被外界關(guān)注，在我們看來這只是一個集中放量的過程。”蔡孟頤坦言，“原因在開發(fā)商幾乎同時拿到土地、同時規(guī)劃、同時蓋，隨后就是同時段招商。”

　　蔡孟頤在談到成都城市綜合體的發(fā)展時表示，目前并不擔(dān)心相關(guān)項(xiàng)目過多，而是需要解決商戶不足的問題，應(yīng)該將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到招商引資上來。而這還有賴于政府提供優(yōu)惠的政策，或優(yōu)質(zhì)的招商引資環(huán)境。

　　對于目前成都市場上城市綜合體高端項(xiàng)目不多的情況，成都市相關(guān)部門將加強(qiáng)對城市綜合體資源供給方面的調(diào)控引導(dǎo)。對高品質(zhì)、地標(biāo)性且整體持有營運(yùn)的大型城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)地塊，可按城市規(guī)劃和功能業(yè)態(tài)要求進(jìn)行前期包裝儲備，通過“西博會”等開放合作平臺和敲門招商等方式向全球知名投資運(yùn)營商競爭性選資。

　　在陳立仁看來，對大型高端綜合體開發(fā)的資質(zhì)需要進(jìn)一步限制。“應(yīng)該堅(jiān)持讓有較強(qiáng)的承受能力、較充裕的資金能力及較大的回報能力的知名投資商做高端項(xiàng)目，按方案擇優(yōu)出讓地塊。”

　　事實(shí)上，在發(fā)展提速的二三線城市建設(shè)中，軌道交通的作用越來越起到極大的推動作用。在已經(jīng)完成軌道交通規(guī)劃設(shè)計，城區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃多條軌道交通線路的城市中，軌道交通的建設(shè)完工，使消費(fèi)客源和客流能夠得到保障。

　　與此同時，成都也將以軌道交通線、城市百里中軸、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)市級戰(zhàn)略功能區(qū)和重點(diǎn)集聚區(qū)為主要空間載體，并由規(guī)劃管理部門和產(chǎn)業(yè)推進(jìn)部門協(xié)同編制城市綜合體的空間布局和業(yè)態(tài)引導(dǎo)規(guī)劃。

　　新建綜合體項(xiàng)目將按照以軌道交通站點(diǎn)為中心、以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)市級戰(zhàn)略功能區(qū)和重點(diǎn)集聚區(qū)為承載空間的選址原則，完善未來軌道交通和城市綜合體之間的對接。