房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述

　　（一）概念和類型

　　房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指國(guó)家管理機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行持續(xù)的記錄，并頒發(fā)權(quán)利證書(shū)的法律制度。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性的特征，所以房地產(chǎn)的流通僅僅表現(xiàn)為權(quán)利主體的變更和相關(guān)權(quán)利的設(shè)定、變更。而權(quán)利必須由法律以一定方式進(jìn)行確認(rèn)和公示，由此各個(gè)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的有效管理幾乎都通過(guò)房地產(chǎn)權(quán)屬登記來(lái)進(jìn)行，以保障交易安全、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”從此可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括兩種類型，即土地使用權(quán)登記和房屋所有權(quán)登記。也就是說(shuō)，一宗房地產(chǎn)要辦理兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證書(shū)：一個(gè)是國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，一個(gè)是房屋所有權(quán)證書(shū)。這是與我國(guó)現(xiàn)階段土地和房屋分開(kāi)管理的行政管理體制相適應(yīng)的。但基于房屋和土的不可分割性，我國(guó)的某些城市已開(kāi)始試行兩證合一的制度，以簡(jiǎn)化手續(xù)，節(jié)約交易和公示成本。

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　　房地產(chǎn)登記具有權(quán)利確認(rèn)、權(quán)利公示和管理職能。在我國(guó)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記是一項(xiàng)行政法律制度，具有強(qiáng)行性。未經(jīng)登記的權(quán)利，法律不予認(rèn)可和保護(hù)。這在我國(guó)的行政規(guī)章中已有明確規(guī)定。如建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效。”國(guó)家土地局《土地登記規(guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力。”在《城市房地產(chǎn)管理法》中也規(guī)定未取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、出租和設(shè)定抵押。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)登記為房地產(chǎn)權(quán)利形成和流轉(zhuǎn)過(guò)程中的成立要件之一，未經(jīng)登記，不產(chǎn)生法律效力。