土地權(quán)利制度

　　1.土地產(chǎn)權(quán)的概念

　　土地產(chǎn)權(quán)是指存在于土地之上的排他性完全權(quán)利，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。

　　2.土地產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成

　�。�1）土地所有權(quán)

　　土地所有權(quán)是指土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是國(guó)家或農(nóng)民集體依法對(duì)歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對(duì)性的權(quán)利。

　�。�2）土地使用權(quán)

　　土地使用權(quán)是依法對(duì)一定的土地加以利用并取得收益的權(quán)利，是土地所有權(quán)派生的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　�。�3）土地他項(xiàng)權(quán)

　　土地他項(xiàng)權(quán)利是在土地所有權(quán)和使用權(quán)以外依法律、合同或其他合法行為設(shè)定的土地權(quán)利，包括土地抵押權(quán)、土地租賃權(quán)等。

　　3.土地制度概念

　�。�1）土地制度的定義

　　土地制度是指在特定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總稱，是一個(gè)國(guó)家人地關(guān)系的法定結(jié)合形式，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。

　　（2）我國(guó)城市土地制度的構(gòu)成與基本特征

　　構(gòu)成：

　�、賴�(guó)有土地所有權(quán)制

　�、趪�(guó)有土地使用權(quán)制

　　③土地管理制度

　　基本特征：

　�、俪鞘型恋貙�(shí)行土地公有制，土地公有制是我國(guó)社會(huì)主義制度的基礎(chǔ)，因此，進(jìn)行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。

　�、诔鞘型恋貙�(shí)行土地國(guó)有制度。城市土地屬于國(guó)家所有，國(guó)務(wù)院是國(guó)家土地所有權(quán)的主體，國(guó)家土地所有權(quán)具體由各級(jí)人民政府代表形式。

　�、鄢鞘袊�(guó)有土地實(shí)行有償有期限使用制度，市場(chǎng)機(jī)制是配置土地資源的主要手段。

　　④實(shí)行城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理體制。具體而言，土地統(tǒng)一管理體制的特征有二：其一是把全國(guó)土地作為一個(gè)整體，實(shí)行城鄉(xiāng)地政的統(tǒng)一管理；其二是要求在土地管理部門及其工作人員合理分工的基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的密切合作，形成一個(gè)相互協(xié)作、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)，發(fā)揮整體功能，實(shí)現(xiàn)土地管理目標(biāo)。

　　（3）我國(guó)農(nóng)村土地制度的構(gòu)成與基本特征

　　構(gòu)成：

　�、偌�體土地所有權(quán)制

　�、诩�體土地使用權(quán)制

　　特征：

　�、俎r(nóng)村土地實(shí)行土地公有制，土地公有制是我國(guó)社會(huì)主義制度的基礎(chǔ)，因此，進(jìn)行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。

　�、谵r(nóng)村土地土地公有制的基本形式是集體土地所有制。集體土地所有權(quán)具有流轉(zhuǎn)的可能性。農(nóng)村集體所有的土地可能通過(guò)征收而發(fā)生土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

　�、坜r(nóng)村農(nóng)地使用制度實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制度。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一個(gè)不完整和明細(xì)的土地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不穩(wěn)定；承包的土地可以有條件轉(zhuǎn)讓。

　�、苻r(nóng)村建設(shè)用地使用實(shí)行審批制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集體規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)；并應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

　　4.我國(guó)土地所有權(quán)制度

　�。�1）土地所有權(quán)的含義

　　（2）國(guó)有土地使用權(quán)的權(quán)能和范圍

　　權(quán)能：

　　①土地所有者代表依法將國(guó)家土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與土地使用者，國(guó)家對(duì)土地依法享有收益權(quán)，并保留最終處分權(quán)。

　�、趪�(guó)家土地所有者代表可依法通過(guò)出讓、出租和劃撥等方式將國(guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。

　�、劭h級(jí)以上地方人民政府及其職能部門對(duì)國(guó)有土地行使處分權(quán)的權(quán)限按《土地管理法》第44條的規(guī)定確定。不具審批權(quán)限或超越權(quán)限審批權(quán)限處分國(guó)有土地，其處分行為無(wú)效。

　�、芸h級(jí)以上地方人民政府及其職能部門對(duì)國(guó)有土地行使收益權(quán)應(yīng)依法向上級(jí)人民政府及其職能部門上繳土地收益。國(guó)有土地收益中的新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，30%上繳國(guó)家中央財(cái)政，70%留給地方人民政府。

　　范圍：

　�、俪鞘惺袇^(qū)即建成區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，即全民所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。

　　②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已被國(guó)家依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)、征用為國(guó)有的土地屬于國(guó)家所有。

　�、坜r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地依法收歸國(guó)家所有。

　�、芤驀�(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民就成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

　�、蒉r(nóng)村中的國(guó)有土地還有：

　　名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)等特殊土地（不包括區(qū)內(nèi)集體所有的土地）

　　國(guó)營(yíng)農(nóng)、林、漁場(chǎng)撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地；

　　國(guó)家撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地

　　國(guó)家撥給農(nóng)村集體和個(gè)人使用的國(guó)有土地

　�。�3）集體土地所有權(quán)的權(quán)能和范圍

　　權(quán)能：

　�、偌�體土地所有者及其代表依法對(duì)集體土地享有占有、使用、收益和處分權(quán)能，其權(quán)力行使受法律限制；

　�、诩�體土地所有者代表對(duì)土地行使處分權(quán)的限制

　　受農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同意志的限制；

　　受國(guó)家法律和政府管理的限制。

　　范圍：

　　農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。

　　5.我國(guó)土地使用權(quán)制度

　�。�1）土地使用權(quán)的含義

　　（2）國(guó)有土地使用權(quán)的種類及權(quán)能

　　劃撥國(guó)有土地使用權(quán)

　　土地使用權(quán)劃撥是指土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得的或者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后取得的沒(méi)有使用期限定限制的國(guó)有土地使用權(quán)。

　�、賱潛車�(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

　　劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)符合條件的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由受讓方繳納土地使用權(quán)出讓金；對(duì)不具備出讓條件的，可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。

　　②劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的出租

　　a.劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人以營(yíng)利為目的， 將劃撥土地使用權(quán)連同其上的地上建筑物、其他附屬物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家上繳土地收益金。

　　b.劃撥國(guó)有土地使用權(quán)出租使出租人將權(quán)力租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用權(quán)。這不等同于劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　�、趧潛車�(guó)有土地使用權(quán)的抵押

　　劃撥國(guó)有土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

　�、蹏�(guó)有企業(yè)改制中的劃撥土地使用權(quán)的處置

　　處置方式：

　　國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資（入股） 或授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式處置。

　　下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：

　　a.基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

　　b.關(guān)系國(guó)家安全利益、高新技術(shù)、重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的用地；

　　c.改造或改組后的國(guó)有企業(yè)用地。

　　采用出讓國(guó)有土地使用權(quán)和租賃國(guó)有土地的情形：

　　a.國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；

　　b.國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)的；

　　c.非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的；

　　d.原國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售的；

　　e.采用成熟技術(shù)進(jìn)行產(chǎn)品更新和技術(shù)改造的國(guó)有企業(yè)，但承擔(dān)國(guó)家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國(guó)有企業(yè)除外。

　　f.屬于其他一般競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)的企業(yè)。

　　國(guó)有企業(yè)改革涉及的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，有下列情形之一的，可以采用租賃國(guó)有土地的發(fā)式依法處置：

　　a.符合上述應(yīng)當(dāng)出讓的第a、b、c、f中情形規(guī)定的；

　　b.國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的。

　　出讓國(guó)有土地使用權(quán)：

　�。�1）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制

　�。�2）集體土地使用權(quán)的權(quán)能

　　6.土地他項(xiàng)權(quán)利制度

　�。�1）土地抵押權(quán)的含義及抵押的范圍

　　（2）土地租賃權(quán)的含義

　　7.主要國(guó)家和地區(qū)的土地制度

　�。�1）美國(guó)

　�。�2）英國(guó)

　�。�3）德國(guó)

　�。�4）日本

　　（5）中國(guó)香港

　�。�6）中國(guó)臺(tái)灣