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土地估價師

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2012年土地估價師考試備考輔導:競爭和超額利潤原則

2012-08-09 16:27 來源: 打印 | 收藏 |
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  競爭和超額利潤原則

  一般商品的競爭是在供給和需求雙方發(fā)生的,價格正是在供需關系均衡點上的競爭結果,所以競爭原則是供給與需求原則的前提,二者有密切關系。商品競爭的結果是供需雙方均不能企望得到合理利潤之外的超額利潤。

  土地因為具有不動性、不增性、個別性等特點,尤其在我國土地一級供給量由政府控制,所以在供給方面不容易引起競爭。競爭主要是在需求者之間進行。需求者之間的競爭,又是在該地塊價格明顯低于其收益的情形下發(fā)生的。這種競爭,對替代性較小的土地來講,價格更有提高的傾向。如商業(yè)用地,可供給量少,替代性小,競爭比住宅等用地劇烈,價格上漲也快。因此,競爭原則與替代原則也密切相關。

  對于前述的最有效使用原則來講,競爭原則也是其基礎之一。因為最有效使用是指一定時期內能從土地上獲取最大純收益的利用方式,所以最有效使用應根據其收益量判定。而競爭原則可說明土地外部競爭程度如何,對收益大小影響至關重要,因此可成為判定最有效使用的一項原則。

  競爭原則也是收益還原法估價的基礎之一。因為該方法中的純收益是在對將來一定時期土地市場的競爭關系及供求關系作出正確判斷的基礎上預測出來的。

  貢獻原則

  就土地部分的貢獻而言,由于地價是在生產經營活動之前優(yōu)先支付的,故土地的貢獻具有優(yōu)先性和特殊性,評估時應特別考慮。估價時,可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物價格,進而評估整個不動產價格;也可根據整個不動產價格及其他構成部分的價格,采用剩余法估算土地價格。因此,貢獻原則是關于部分收益遞增遞減原則的應用,也是收益還原法和剩余法估價的基礎。

  例題:判斷題:貢獻原則是關于部分收益遞增遞減原則的應用,也是收益還原法和剩余法估價的基礎。

  同時,這一原則還可用于土地或建筑物的追加投資、不動產的部分改良、改造等。它可根據對不動產整體價格的貢獻大小,判斷追加投資是否適當;又可應用這一原則判斷最有效使用的上升程度,即將現在的最有效使用與投資后的最有效使用互相比較,以確定純收益最大點。

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責任編輯:向日葵
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